Nelle locazioni commerciali, come possono essere ripartite le spese di manutenzione “straordinaria”?
Le parti sono libere di disciplinare come credono le modalità di ripartizione relative alle spese di manutenzione straordinaria (Cassazione 30 aprile 2005, n.9019), ferma la sola necessità di giustificare l’accordo sul punto raggiunto alla luce del sinallagma contrattuale. Nella prassi, si tende – ma non è obbligatorio! – prevedere un apposito regime per la ripartizione delle spese di natura “straordinaria”, e cioè quelle di notevole entità economica (Cassazione, 9 ottobre 1996, n.8814).
Se si procede in tal senso, per regolamentare la suddivisione delle spese in questione, due paiono essere le vie principali.
La prima, concettualmente più semplice, è quella di suddividerle fra le parti secondo una percentuale stabilità.
La seconda, più macchinosa, è quella di pattuire l’applicazione dell’art.23 della legge 392/78 (che, contrariamente a quanto spesso si pensa, non scatta automaticamente).
Già oggetto di trattazione nella sezione di questo libro dedicata alle locazioni ad uso abitativo, di tale norma qui basta ricordarne sinteticamente quanto disposto dal primo comma: il locatore può ottenere – nella misura prestabilita dalla legge stessa –un aumento del canone di locazione, quando si eseguono sull’immobile:
- importanti ed improrogabili opere, necessarie per conservare ad esso la sua destinazione o per evitare maggiori danni che ne compromettano l’efficienza in relazione all’uso a cui è adibito,
- comunque opere di straordinaria manutenzione di rilevante entità.
L’aumento in questione del canone di locazione, però, è piuttosto modesto, e cioè non superiore all’interesse legale sul capitale sborsato dal locatore per i lavori effettuati, dedotte comunque le indennità e i contributi di ogni natura da lui già percepiti o che successivamente venga a percepire.
In conclusione:
Siccome, più in generale, la legge non impone alla libertà contrattuale delle parti di ripartire fra loro le spese di manutenzione, ciò vale anche per quelle aventi natura “straordinaria”, e cioè risultano di rilevante entità economica.
Clausola contrattuale:
(se si è previsto di differenziare il regime di ripartizione, a seconda che si tratti di spese per manutenzione “straordinaria” oppure ordinaria)
“Le spese per le riparazioni di straordinaria manutenzione, concernenti sia i locali locati che l’edificio ove essi si trovano, sono a carico del locatore nella misura del ………..%, mentre per la restante parte gravano sul conduttore”.
(*) indicare la percentuale
oppure
“Per le spese di straordinaria manutenzione si applica quanto disposto dall’art.23 della legge 392/78, anche se trattasi di opere non improrogabili. L’aumento del canone decorre in ogni caso dalla data in cui le opere sono ultimate, a prescindere dal momento della richiesta che, se fatta in un momento successivo, darà diritto alla percezione degli arretrati”.
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