Immobili da costruire

La tutela in Italia per gli acquirenti di immobili da costruire.


Da qualche anno esiste anche in Italia un meccanismo di parziale protezione per chi “acquista casa sulla carta”. Si tratta del decreto legislativo 20 giugno 2005, n.122: beneficiari della tutela sono solo le persone fisiche (definite “Acquirenti”), quando – a titolo oneroso – stipulano un qualsiasi tipo di accordo (nella legge definito “Contratto Preliminare”, nozione da intendersi dunque in senso lato) con un imprenditore o una cooperativa edilizia (definiti con il termine “Costruttore” sempre nel decreto), da cui deriva per questi ultimi soggetti l’obbligo di far acquisire all’Acquirente, in un momento successivo alla conclusione dell’accordo stesso, la proprietà ovvero la titolarità di altro diritto reale di godimento su un bene immobile in corso di edificazione (“Immobile da Costruire”).

Il sistema risulta così congeniato.

Prima finalità è consentire all’Acquirente di comprendere cosa effettivamente egli “acquista sulla carta” nonché di valutare se il Costruttore (o, eventualmente, il curatore fallimentare in sua vece) adempia compiutamente agli obblighi assunti. La soluzione risiede nella previsione di un contenuto minimo per il Contratto Preliminare, da cui devono emergere le caratteristiche strutturali dell’immobile in via di realizzazione nonché la sua situazione giuridica ed i gravami cui quest’ultimo è eventualmente soggetto.

Seconda finalità è poi evitare all’Acquirente perdite economiche, qualora il Costruttore venga a trovarsi in una delle varie “Situazioni di Crisi” indicate dal legislatore, che possono conseguire all’espropriazione del fondo su cui viene costruito l’immobile ovvero di quest’ultimo, prima che la proprietà venga trasferita a chi lo ha acquistato. In tali circostanze la perdita economica viene scongiurata: concedendo all’Acquirente di escutere la fideiussione, che – a pena di nullità del Contratto Preliminare – egli ha ora diritto a ricevere a fronte delle somme da lui versate al Costruttore e pari al loro importo;  nonché,  riconoscendo all’Acquirente un diritto di prelazione (però, solo se l’immobile rappresenta l’abitazione principale sua o dei suoi stretti famigliari), nei confronti dei terzi, per l’acquisto dell’immobile al prezzo definitivo determinato in sede della procedura esecutiva.

Dunque, il fulcro dell’intero sistema verte principalmente sulla fideiussione relativa alle somme versate dall’Acquirente al Costruttore prima dell’ultimazione dei lavori di edificazione e della trasmissione della proprietà su quanto realizzato. A tale strumento si affianca la polizza assicurativa per il risarcimento dei danni ricollegabili a vizi eventualmente presenti nel fabbricato, cui ha parimenti diritto l’Acquirente.

Conseguentemente, l’intero sistema crolla, quando la fideiussione e/o la polizza assicurativa mancano oppure quando esse non sono valide ovvero quando prestate da soggetti difficilmente perseguibili in giudizio (nell’ipotesi in cui non adempiano spontaneamente alle loro obbligazioni) o, peggio ancora, non solventi!

Ecco il “tallone di Achille”, purtroppo non infrequente nella prassi commerciale, specie quando il mercato è molto attivo ed al rialzo: gli Acquirenti non pretendono la fideiussione prima di versare qualunque acconto al Costruttore, né quest’ultimo si mostra disponibile a soddisfare simili legittime richieste, non curandosi di perdere magari l’affare, perché egli confida comunque di trovare altri soggetti disposti ad acquistare senza garanzie l’immobile in costruzione.

Poi, quando il Costruttore fallisce, agli Acquirenti non serve minimante appellarsi alla nullità del Contratto Preliminare per mancanza della fideiussione: i soldi sono ormai irrimediabilmente persi.
Acquirenti più consapevoli dei propri diritti devono allora pretenderne la soddisfazione, cosa più facile nel momento in cui la domanda di immobili dovesse registrare un calo. In tali circostanze, infatti, saranno forse gli stessi Costruttori a preoccuparsi di rispettare la nuova normativa, onde evitare il pericolo di vedere risolti i preliminari di compravendita, qualora dopo la stipulazione il promissario Acquirente trovi diverse e più allettanti soluzioni alternative.

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