Come può cautelarsi il locatore, per l’ipotesi in cui il conduttore non rilascia i locali nel momento dovuto (garanzie per rilascio immobile)?
Qualche cenno storico per capire il problema.
Sotto il profilo giuridico, è sterminata la giurisprudenza in cui si riconosce – ai sensi dell’art.1590, comma 1, c.c. – l’obbligo del conduttore di rilasciare i locali nel momento in cui il contratto di locazione viene meno, vuoi perché ne scade la durata, vuoi perché si risolve anticipatamente per fatto e colpa del conduttore. Ben poche sono le eccezioni a tale basilare principio, fra cui la principale è forse quella dell’inadempimento del locatore a corrispondere l’indennità per la perdita dell’avviamento in caso di locazione ad uso commerciale per un’attività comportante contatto con il pubblico (su cui al caso 5.17).
Valga per tutte una delle più recenti sentenze della Cassazione (12 aprile 2006, n.8616):
“L’obbligazione di restituzione dell’immobile locato, posta a carico del conduttore dall’art.1590 c.c., non si esaurisce in una qualsiasi generica messa a disposizione delle chiavi, ma richiede, per il suo esatto adempimento, un’attività consistente in un’incondizionata restituzione delle chiavi, ossia in un’effettiva immissione dell’immobile nella sfera di concreta disponibilità del locatore e, se viene a mancare la cooperazione di quest’ultimo, richiede altresì, ai fini della liberazione dagli obblighi connessi alla mancata riconsegna, un’offerta fatta a norma dell’art.1216 c.c. (intimazione al creditore e consegna dell’immobile al sequestratario nominato dal giudice). Ovviamente, grava sul conduttore, quale debitore della prestazione, la prova positiva di tale attività, non sul locatore la prova del contrario (Cass. n.5270 del 1996 e n.7776 del 2004)”.
L’esperienza, maturata durante tutto l’arco di vita della nostra Repubblica, mostra tuttavia come – di fatto – la violazione di tale obbligo sia non solo alquanto frequente, ma spesso addirittura sostenuta dallo stesso legislatore, qualora il dovere di restituzione non consegua a risoluzione del rapporto per morosità o inadempimento, ma per lo scoccare del termine pattuito come data di fine rapporto.
Inizialmente, infatti, si sono susseguiti ripetuti interventi volti a prorogare per legge la durata (all’epoca liberamente determinabile dalle parti e, quindi, di solito pari ad un anno) dei contratti di locazione in scadenza, sì da non far mai scattare l’obbligo della restituzione per i conduttori non morosi. Nel contempo, veniva anche impedito al locatore di aumentare il corrispettivo dovuto dalla controparte per l’uso dell’immobile.
Tanto per dare un’idea di massima, ricordiamone alcuni con le parole della Cassazione (sentenza 29 gennaio 1996, n.683):
“Disposizioni sul blocco del canone sono state peraltro introdotte da altre norme, succedute alla legge 26 novembre 1969, n.833, le quali, a partire dalla legge 22 dicembre 1973, n.841, con riguardo alle locazioni assoggettate a proroga legale, hanno disposto il blocco dei canoni, cioè l’impossibilità di aumentarli anche in caso di rinnovazione con altro conduttore purché il reddito non eccedesse dati limiti (art.1, comma 4, legge n.841 del 1973; art.1, commi 1 ed art.8 del D.L. 19 giugno 1974, n.236, conv. con modif. in legge 12 agosto 1974, n.351; artt.1 e 1-septies del D.L. 25 giugno 1975, n.255, conv. con modif. in legge 31 luglio 1975, n.363; art.1 del D.L. 13 maggio 1976, n.228 conv. con modif. in legge 22 maggio 1976, n.349; art.1 del D.L. 23 dicembre 1976, n.849 conv. con modif. in legge 21 febbraio 1977, n.28; art.1 del D.L. 17 giugno 1977, n.326 conv. con modif. in legge 8 agosto 1977, n.510; art.1 del D.L. 28 ottobre 1977, n.778 conv. con modif. in legge 23 dicembre 1977, n.928; art.1 del D.L. 30 marzo 1978, n.77 conv. in legge 26 maggio 1978, n.220; art.1 del D.L. 24 giugno 1978, n.298 conv. in legge 28 luglio 1978, n.395)”.
Avverso tale “malaprassi”, la Corte Costituzionale addiveniva dopo vario tempo a manifestare apertamente il proprio dissenso (sentenza 18 novembre 1976, n.225), ma ciò impediva al legislatore di far sì che buona parte dei contratti “artificialmente tenuti in vita” confluissero nella regolamentazione della legge 392/78 (art.58, per l’uso abitativo; art.67 per quello diverso dall’abitativo), la quale aumentava sensibilmente la durata minima – questa volta inderogabile – dei rapporti di locazione e, per quelli ad uso abitativo, vincolava l’aumentare massimo del canone, ponendovi dei tetti ritenuti “equi”, ma assolutamente inferiori ai valori di mercato, così sacrificando sensibilmente la posizione economica del locatore.
In tali circostanze, il rilascio dell’immobile dipendeva sostanzialmente dall’unilaterale volontà del conduttore non moroso. A questo punto, la Corte Costituzionale si decideva ad intervenire drasticamente, considerando costituzionalmente illegittime le proroghe dei contratti ad uso diverso da abitazione, disposte prima con il citato art.67 della legge 392/78 e poi con l’art.1 del decreto legge 7 febbraio 1985, n.12, tutti censurati con la sentenza 23 aprile 1986, n.108.
Tale tardiva decisione ed il decorso del tempo portavano così a far scadere anche i rapporti “più longevi”, non essendo più prorogabili ex lege. Per evitare che i conduttori, privi ormai di titolo per occupare i locali, si vedessero tenuti al rilascio, il legislatore ricorreva allora allo stratagemma di operare non sul piano del diritto sostanziale, ma di quello processuale, rinviando ripetutamente – e così quasi sine die – l’esecuzione dei provvedimenti esecutivi degli sfratti per finita locazione. A ciò contribuivano le commissioni di graduazione degli sfatti all’uopo istituite, il cui meccanismo decisionale era vincolato al parere favorevole delle associazioni dei conduttori. Di conseguenza, anziché procedere realmente alla graduazione in questione, dette commissioni provocavano la paralisi delle esecuzioni, negando pressoché sempre e comunque la concessione dell’uso della forza pubblica.
Di fatto, dunque, la situazione non mutava rispetto al passato. L’unica differenza era sotto il profilo giuridico, giacché a questo punto la permanenza del conduttore nell’immobile era palesemente illegittima, non potendo egli neppure più appellarsi come in passato all’esistenza di un provvedimento legislativo che, anche se in modo incostituzionale, consentiva la conservazione di un titolo giustificante la detenzione dell’immobile.
Dopo oltre 20 anni di blocco dei canoni di locazione, la necessità di aumentare il gettito fiscale derivante dalle rendite immobiliari portava il legislatore a consentire il superamento del “canone equo”, poiché diversamente una maggiore tassazione non sarebbe stata sostenibile. Per le locazioni abitative venivano così introdotti i “patti in deroga”, grazie all’art.11 del decreto legge 11 luglio 1992, n.333 (contenente “misure urgenti per il risanamento della finanza pubblica”), convertito con modificazioni dalla legge 8 agosto 1992, n.359.
In base al dettato normativo, la conclusione dei “patti in deroga” doveva avvenire caso per caso con la necessaria partecipazione delle associazioni di categoria della proprietà edilizia e degli inquilini, ma tale concorso venne ritenuto costituzionalmente illegittimo dalla Corte Costituzionale (sentenza 25 luglio 1996, n.309). Di conseguenza, la stipulazione di un “patto in deroga” e le sue condizioni era lasciata alla sola volontà delle parti, ad eccezione della durata, che non poteva essere inferiore a “4+4” anni (utilizzando così il modello già adottato dalla legge 392/78 per le locazioni non abitative).
La re-introduzione del valore di mercato, da un canto, rendeva per il conduttore decisamente meno allettante sotto il profilo economico l’occupare un immobile dopo la scadenza del contratto. Per contro, chi abitava un immobile ancora soggetto al regime del “canone equo” ben si guardava dal rilascialo, perché dopo non vi sarebbe stata altra soluzione che stipulare un “patto in deroga”. L’alternativa era trasformare l’esborso per il canone di locazione in una rata di mutuo, affrontando così un investimento immobiliare: scelta da molti praticata, grazie alla quale si è ulteriormente diffusa in Italia la proprietà della casa di abitazione.
Vista l’insofferenza manifestata dalla Corte Costituzionale per la prassi governativa di reiterare costantemente il blocco degli sfratti per finita locazione, la situazione veniva affrontata con una certa decisione dal legislatore con la legge 431/1998, dove all’art.6 si stabilivano nuove modalità per scadenzare le esecuzioni. L’aspetto più innovativo era che il controllo sulle operazioni veniva attribuito all’autorità giudiziaria: con il tempo si è così conseguito in molte città lo “smaltimento” degli sfratti in sospeso. Nel contempo, la citata legge abrogava del tutto il “canone equo” per le locazioni abitative.
Tuttavia, all’art.2, comma 3, il medesimo provvedimento prevedeva (cosa attualmente in vigore) che – in alternativa ai contratti basati su un canone liberamente determinato dalle parti, il cui unico vincolo era una durata minima di anni “4+4” (come si approfondirà in altro capitolo del libro) – le parti potessero liberamente decidere di stipulare rapporti “a canone concordato” fra le parti sociali, e cioè le associazioni di categorie, le quali tornavano in campo dopo la loro estromissione per effetto della citata sentenza della Corte Costituzionale sui precedenti “patti in deroga”. Evidentemente, si trattava di concordare un canone inferiore al valore di mercato. La differenza di fondo, rispetto a quello “equo” del passato, era la previsione di sgravi fiscali per il locatore, che compensassero la perdita economica. Inoltre, altro elemento di scambio in favore del locatore, su cui si faceva molta forza in considerazione della notevole sensibilità dei proprietari di immobili sul punto, era la durata più breve dei contratti “a canone concordato” rispetto a quelli con “canone libero”.
Questa soluzione, però, è risultata non molto convincente, soprattutto per due ragioni. In primo luogo, il ricordo dell’età vincolistica era – ed è tutt’oggi – ancora molto vivo, per cui è difficile rinunciare alla libertà riavuta. In secondo luogo, almeno inizialmente in alcune città, i canoni concordati sono risultati troppo lontani dai valori di mercato, sì da aumentare la diffidenza dei proprietari, ai quali restava solo la contropartita rappresentata dalla più breve durata del rapporto di locazione.
Mentre per le suddette ragioni i contratti a “canone concordato” stentavano a decollare, il legislatore è nuovamente intervenuto con una nuova sequenza di blocco parziale delle esecuzioni dei provvedimenti di sfratto per finita locazione concernenti gli alloggi adibiti ad abitazione, limitato però solo ai casi in cui gli occupanti appartenessero alle cosiddette “fasce deboli”. Grosso modo, queste ultime sono state individuate – in modo però sempre più ampio nel tempo – facendo riferimento al reddito famigliare nonché all’età degli occupanti l’immobile ed alla presenza di famigliari portatori di handicap.
Il blocco delle esecuzioni è tutt’oggi in corso (in ultimo, sino al 15 ottobre 2007 per i rapporti ad uso abitativo, grazie alla legge 8 febbraio 2007, n.9), e ciò nonostante due segnali che ne mettono in dubbio la legittimità.
Il primo proviene dalla Corte di Strasburgo istituita con la Convenzione Europea per la Salvaguardia dei Diritti Umani e delle Libertà Fondamentali. Interpretando l’art.1 del Primo Protocollo alla suddetta, che tutela il diritto alla proprietà, la Corte ha stabilito (sentenza 26 luglio 1999, Saffi c. Italia, paragrafo 54) che un sistema di reiterate proroghe degli sfratti comporta il rischio di imporre al proprietario un peso eccessivo in merito alla possibilità di disporre del proprio bene e, pertanto
“must accordingly provide certain procedural safeguards so as to ensure that the operation of system and its impact on a landlord’s property are neither arbitrary and unforeseeable. The Court observes that Italian system suffered from a degree of inflexibility”
La Corte di Strasburgo non pare dunque consentire meccanismi che – in modo rigido ed automatico, senza garantire lo spazio per una valutazione caso per caso e senza assicurare il diritto alla difesa del proprietario – consentano di differire l’esecuzione dei provvedimenti di sfratto. Solo in tale preciso contesto, un differimento può trovare legittimazione, a condizione che si bilancino attentamente le esigenze del proprietario dell’immobile con quelle del suo occupante ormai privo di titolo (sentenza 28 settembre 1995, Spadea e Scalabrino c. Italia; 28 settembre 1995, Scollo c. Italia, paragrafo n.40).
Dal canto suo, ed in modo abbastanza vicino a quanto sancito dai giudici di Strasburgo, la nostra Corte Costituzionale (sentenza 28 maggio 2004, n.155) ha manifestato nuovi chiari segnali di insofferenza avverso la condotta del legislatore, dichiarandosi propensa a ritenere legittimi solo i provvedimenti che paralizzano le esecuzioni solo “per un periodo transitorio ed essenzialmente limitato”:
“la sospensione in argomento può trovare giustificazione soltanto se incide sul diritto alla riconsegna dell’immobile “per un periodo transitorio ed essenzialmente limitato”. Infatti la violazione di alcune delle norme costituzionali evocate ed il pregiudizio dei diritti che esse tutelano sono tanto più gravi in quanto non soltanto non è prevista alcuna comparazione tra la condizione del conduttore e quella del locatore, ma neppure è stabilita alcuna congrua misura che, addossando alla collettività l’onere economico inerente alla protezione degli inquilini appartenenti alle categorie svantaggiate, allevii il sacrificio dei locatori.
Si osserva tuttavia che la citata sentenza n.310 del 2003 è cronologicamente successiva all’ultimo dei provvedimenti di proroga della sospensione de qua, adottato con il D.L. 24 giugno 2003, n.147, convertito, con modificazioni, nella legge 1 agosto 2003, n.200, che ha differito al 30 giugno 2004 il termine di cui alla norma impugnata. Sicché i rilievi di cui sopra, che vanno qui integralmente ribaditi, non hanno potuto spiegare effetti sulle scelte del legislatore. Ove queste ultime dovessero ulteriormente seguire la logica fin qui adottata non potrebbero sottrarsi alle proposte censure d’illegittimità costituzionale (v. sentenza n.89 del 1984), anche in considerazione del vulnus che il protrarsi delle proroghe arreca al principio della ragionevole durata del processo e alla coerenza dell’ordinamento (v. sentenza n.108 del 1986)”.
Formalmente, ciò potrebbe forse trovare una parziale risposta nell’art.1, comma 6, della legge 9/2007, il quale consente al locatore di opporsi all’istanza di blocco dell’esecuzione promossa da conduttore, qualora il primo versi nelle stesse condizioni di disagio del secondo. Sebbene le modalità di opposizione risultano essere le stesse (un’autocertificazione, come dispone il comma 2 del medesimo articolo), in caso di contestazioni bisogna ricorrere ad una procedura (di cui all’articolo 1, comma 2, del decreto-legge 20 giugno 2002, n.122, convertito, con modificazioni, dalla legge 1 agosto 2002, n.185) dinanzi al giudice dell’esecuzione. Seguendo un apposito rito (di cui all’articolo 11, commi quinto e sesto del decreto-legge 23 gennaio 1982, n.9, convertito, con modificazioni, dalla legge 25 marzo 1982, n. 94), il magistrato deve disporre o meno la prosecuzione dell’esecuzione, decidendo con provvedimento da emanarsi – teoricamente! – nel termine di giorni otto dalla data di presentazione del ricorso. Avverso il decreto è ammessa opposizione al tribunale, che giudica in composizione collegiale con le modalità di cui all’art.618 del codice di procedura civile sull’opposizione agli atti esecutivi.
Però, la comune esperienza nelle aule giudiziarie inesorabilmente segnala che il tempo per dirimere simili controversie vanificherà purtroppo l’efficacia dell’opposizione, se nel frattempo l’esecuzione resterà bloccata. Pertanto, qualora risultasse fondata l’opposizione del locatore, l’unico rimedio concreto resterà il risarcimento del danno, la cui concreta percezione dipenderà tuttavia dalla reale possibilità di escutere con favore il patrimonio dell’occupante, cosa alquanto dubbia viste le sue condizioni economiche.
Si aggiunga che, nonostante la previsione di un imperfetto meccanismo volto a consentire una valutazione caso per caso sull’opportunità della sospensione dell’esecuzione, la legge 9/2007 non si sottrae a censura per un profilo molto più semplice. Alla luce dei citati interventi sia della Corte Costituzionale italiana che della Corte di Giustizia di Lussemburgo, la legittimità della legge in esame sarebbe forse sostenibile, se si trattasse di un provvedimento adottato una tantum. Al contrario, detta legge rappresenta invece l’ultimo anello di una ormai lunga catena, che ormai si perpetua da vari anni.
Inoltre, non si sottraggono a ulteriore censura le nuove commissioni prefettizie di graduazioni degli sfratti, che opererebbero – non si capisce bene come – senza pregiudicare le competenze dell’autorità giudiziaria, in base a quanto disposto (in via solo provvisoria, come enunciato?) dall’art.3, comma 3 della legge in questione. Si è già detto come il passato ci offre per tali organismi il ricordo di soggetti che operavano in modo poco trasparente e comunque foriero di una completa paralisi, onde le critiche della Corte di Giustizia di Strasburgo.
A prescindere dalla questione della sua discutibile legittimità, tale approccio del legislatore ha comunque minato una delle chiavi di volta del sistema idealizzato dalla legge 431/1998, siccome le menzionate “fasce deboli” – aventi un reddito sì modesto, ma comunque non al punto da accedere all’assistenza dell’edilizia popolare – erano proprio i naturali destinatari dei contratti a “canone concordato”. A ciò si aggiunga che l’individuazione dei soggetti rientranti delle “fasce deboli” in questione è andata con tempo sempre dilatandosi. In ultimo, l’art.1, comma 1, della menzionata legge 9/2007 così le identifica:
“conduttori con reddito annuo lordo complessivo familiare inferiore a 27.000 euro, che siano o abbiano nel proprio nucleo familiare persone ultrasessantacinquenni, malati terminali o portatori di handicap con invalidità superiore al 66 per cento, purché non siano in possesso di altra abitazione adeguata al nucleo familiare nella regione di residenza. La sospensione si applica, alle stesse condizioni, anche ai conduttori che abbiano, nel proprio nucleo familiare, figli fiscalmente a carico”.
Il blocco delle esecuzioni degli sfratti per finita locazione nei loro confronti aveva ed ha dunque l’effetto di togliere ogni credibilità all’idea che i rapporti a “canone concordato” abbiano realmente la più breve durata indicata dalla legge.
Tuttavia, ciò si ripercuote anche sui contratti uso abitazione a “canone libero”, giacché anche per loro vale il blocco delle esecuzioni di sfratto per finita locazione, quando l’occupante appartenga ad una “fascia debole”. L’unica – ma non trascurabile – differenza è che quest’ultimo è tenuto a corrispondere un’indennità per indebita occupazione più vicina al valore di mercato del momento (giacché nella migliore delle ipotesi si sconta solo una parte dell’inflazione erodente il canone pattuito all’inizio del rapporto), il che sul piano economico non rende allettante rinviare sino all’ultimo il rilascio dell’immobile, al contrario di quanto sembra profilarsi per le occupazioni di locali inizialmente locati a “canone concordato”.
Merita concludere questo excursus storico con una breve divagazione.
Proprio al fine di risolvere adeguatamente alle esigenze abitative di chi abbia un reddito sì basso, ma non a tal punto da accedere alle previdenze sociali dell’edilizia popolare, il mondo solidaristico lombardo – Compagnia delle Opere, Confcooperative, Acli, Legacoop – ha recentemente presentato un progetto di legge regionale sullo “housing sociale” (illustrato in Speciale Corriere delle Opere, n.9, p.5-24, supplemento al Corriere delle Opere, novembre 2006).
Si ipotizza una nuova interessante forma di edilizia residenziale, mista fra pubblico e privato: gli alloggi verrebbero – spontaneamente! – realizzati e gestiti da soggetti privati, riconosciuti ed accreditati dalla Regione. Il canone di locazione sarebbe determinato non con criteri astratti, ma con riferimento ad ogni specifico caso concreto, in modo da consentire in tempi ragionevoli e sostenibili il recupero dell’investimento eseguito. Quest’ultimo verrebbe determinato sulla base di un piano economico-finanziario, soggetto a valutazione da parte dei competenti uffici pubblici, onde evitare speculazioni. Gli alloggi così realizzati sarebbero comunque sottoposti ad un vincolo permanente ad abitazione ad uso sociale.
Strategia contrattuale.
Ai sensi dell’art.1591 c.c., il conduttore in mora a restituire l’immobile è tenuto a corrispondere al locatore il corrispettivo fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggiore danno.
Chiariamo subito che ciò vale sia in ipotesi di morosità, sia in quella di scadenza della durata contrattuale. Tuttavia, la strategia contrattuale qui in esame non concerne la prima situazione, siccome in tali circostanze generalmente l’esecuzione dello sfratto non trova ostacoli ed il problema del locatore si concentra soprattutto sul come recuperare il proprio credito, nel quale si sommano i canoni insoluti in pendenza di rapporto e le equivalenti indennità dovute per il periodo di occupazione dell’immobile dal momento della convalida a quello della sua esecuzione materiale. Come spiegato (caso 1.7), per cautelarsi il locatore deve farsi consegnare – al momento della stipulazione del rapporto – idonee garanzie da terzi facilmente solventi.
Per contro, ora si discute circa la strategia contrattuale da seguire per tentare di arginare la situazione in cui il conduttore – pur continuando a corrispondere un corrispettivo per l’occupazione dell’alloggio – non lo rilascia dopo la scadenza del rapporto.
Il primo elemento da considerare, dunque, è l’ammontare della somma dovuta – di sicuro – dal conduttore per tutto il tempo che egli continua ad occupare l’immobile pur non avendone più titolo, in conseguenza della cessazione del rapporto di locazione.
Come si evince dal citato art.1591, si tratta di un importo pari al canone dovuto al momento in cui è venuto meno il rapporto, da pagarsi con la medesima rateizzazione temporale. Dalla breve ricostruzione storica prima svolta, è già emerso che se esso è grosso modo vicino al valore di mercato del canone per l’immobile occupato, sul piano economico non è molto incentivante per il conduttore persistere nell’occupare l’immobile. Qui, però, si è più nel campo delle scelte economiche di opportunità anziché in quello della strategia contrattuale. In altre parole: il proprietario deve considerare anche siffatte implicazioni, prima di decidere se – locando ad uso abitativo – sia preferibile un contratto a canone “libero” piuttosto “concordato”. Onde decidere con cognizione di causa, si dovrà altresì considerare che locare a canone “concordato” significa non solo privarsi della libertà di determinare l’ammontare del canone, ma anche quello di disciplinare il rapporto in tutte le parti non soggette a norme imperative, dovendosi stipulare il contratto unicamente utilizzando un modello concordato anch’esso tra le associazioni di categoria. Dunque, è altresì preclusa qualsiasi strategia contrattuale, ivi compresa quella che si spiegherà in appresso.
Tale dilemma, invece, nemmeno insorge per le locazioni ad uso commerciale, siccome il canone è sempre libero (su cui il caso 5.7), né vi sono modelli imposti, salvo il rispetto delle norme di legge inderogabili.
Passiamo allora alla strategia contrattuale vera e propria, fondata sul secondo elemento previsto dal citato art.1591 c.c.: il conduttore, che occupa illecitamente i locali, è anche tenuto a risarcire il maggior danno subito dal locatore. Così Cassazione 7 febbraio 2006, n.2525:
“L’art.1591 c.c., secondo cui il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno, sancisce che l’inosservanza dell’obbligo contrattuale di riconsegnare l’immobile alla scadenza della locazione obbliga il conduttore al risarcimento del danno.
Al riguardo la norma predispone una determinazione legale del danno, che è costituito dal pagamento del canone convenuto fino alla riconsegna, in tal modo esimendo il locatore dall’onere della prova, mentre prevede che resta salvo il risarcimento dell’eventuale maggior danno, da dimostrare in concreto (sent. n.5106/1995)”.
Ciò vale anche se ad occupare materialmente i locali siano soggetti terzi, immessi nel godimento dell’immobile per fatto imputabile al conduttore (Cassazione, 29 settembre 2005, n.19139).
La Cassazione è però ferma nel ritenere che, per ottenere il risarcimento del “maggior danno”, compete al locatore provarne l’esistenza (che, tranne casi eccezionali, non discende automaticamente dalla circostanza di non poter disporre dei locali al momento della scadenza del contratto) e l’ammontare. Così anche la sentenza 8 gennaio 2005, n.268:
“la natura contrattuale della responsabilità del conduttore per il ritardo nella restituzione della cosa locata non consente l’automaticità del risarcimento sulla base del valore locativo presumibilmente ricavabile dalla locazione dell’immobile, ma presuppone la specifica prova di un’effettiva lesione del patrimonio del locatore, su cui grava per l’appunto l’onere di provare l’esistenza di ben determinale proposte di locazione per un corrispettivo più elevato di quello dovuto sulla base del corrispettivo contrattuale o di altri concreti propositi di utilizzazione”.
Nello stesso senso anche le decisioni 21 ottobre 1986, n.6184, 16 novembre 2004, n.23450, e 15 novembre 2004, n.21581. In quest’ultima, la Suprema Corte ha detto:
“Questa Corte ha più volte enunciato il principio secondo cui l’obbligo di risarcire il maggior danno posto dall’art.1591 cod. civ. a carico del conduttore in mora nella riconsegna della cosa locata presuppone la specifica prova di una effettiva lesione del patrimonio del locatore consistente nel non aver potuto dare in locazione il bene per un canone più elevato, nel non aver potuto utilizzare direttamente e tempestivamente il bene, nella perdita di occasioni di vendita ad un prezzo conveniente od in altre analoghe situazioni pregiudizievoli, la cui prova incombe sul locatore tenuto a dimostrare l’esistenza di ben determinate proposte di locazione o di acquisto e di concreti propositi di utilizzazione (Cass. 6 giugno 1995, n.6359; 6 giugno 1997, n.4968; 10 febbraio 1999, n.1133; 14 aprile 2000, n.4864; 10 agosto 2001, n.10485; 28 dicembre 2002, n.993)”.
Tirando le fila del discorso: il risarcimento del danno è dovuto, ma quest’ultimo va provato dal locatore. Cosa che può talora risultare non agevole.
Per ovviare, allora, la soluzione è l’inserire una clausola penale nel contratto di locazione, la quale – ai sensi dell’art.1382 c.c. – in caso di violazione degli obblighi contrattuali (nella nostra fattispecie, la restituzione dell’immobile da parte del locatore) ha l’effetto di quantificare in via pattizia il risarcimento a carico dell’inadempiente stesso, fissando una somma che è automaticamente dovuta in tali circostanze, senza la necessità di fornire la prova sull’esistenza e sull’ammontare del danno insorto. Inoltre, le parti possono anche convenire che, nell’ipotesi in cui il danno reale supera l’ammontare dell’importo fissato come penale, l’inadempiente è anche tenuto a corrispondere l’eccedenza, a condizione però che in tal caso il danneggiato dia adeguata dimostrazione in proposito. In mancanza di quest’ultima precisazione, invece, il pagamento della penale esenta da qualsiasi ulteriore esborso, fungendo così da elemento limitatore della responsabilità.
L’inserimento di una penale all’interno di un contratto di locazione (fatta eccezione per quelli ad uso abitativo “concordati”, ove non si può andare a modificare il modello su cui le associazioni di categoria hanno convenuto) è pienamente legittimo.
Così Cassazione, 15 febbraio 2005, n.2976, dove tale legittimità è comunque riconosciuta, sebbene con riferimento all’ipotesi di una penale prevista in favore del conduttore per l’ipotesi in cui – all’inizio del rapporto – il locatore tardasse a consegnare l’immobile oggetto del contratto:
“Premesso, infatti, che, in ossequio al principio dell’autonomia contrattuale, le parti hanno facoltà di predeterminare con una clausola penale l’entità del risarcimento sia per l’ipotesi di inadempimento, sia per quella di ritardo nell’adempimento, nonché, cumulativamente, per entrambe, con la conseguenza che l’effetto proprio della clausola (e cioè quello di limitare l’onere del risarcimento dei danni alla misura predeterminata dalle parti) non può operare se non con riferimento all’ipotesi prevista dalle stesse parti (Cass., n.16492/2002; Cass., n.1541/96), devesi ritenere in via generale che nelle obbligazioni di durata, assistite da una clausola penale, il divieto di cumulo fra la prestazione principale e la penale previsto dall’art.1383 cod. civ. riguarda le sole prestazioni già maturate e inadempiute e non quelle non ancora maturate e per le quali permane l’obbligo dell’adempimento, poiché in caso contrario sarebbe consentito al debitore di sottrarsi alla obbligazione attraverso il proprio inadempimento (Cass., n.6976/95).
Pertanto in caso di locazione, il conduttore, a favore del quale sia stata prevista la clausola penale per il caso di ritardo nella consegna della cosa locata da parte del locatore e che abbia preteso il pagamento della prevista penale in relazione al ritardo maturato, continua a conservare il diritto di ottenere il godimento della cosa locata solo per il periodo di ulteriore durata del rapporto, giacché il ritardato adempimento del locatore non comporta alcuna protrazione del termine della prevista iniziale durata del contratto”.
Più puntuale la precedente sentenza 28 settembre 1998, n.9698, la quale sancisce la legittimità della clausola penale posta a carico del conduttore per stabilire le conseguenze del suo inadempimento all’obbligo di restituire l’immobile locato:
“Questa Corte Suprema, giudicando in una fattispecie identica a quella di cui trattasi, in riferimento alla concordata penale, ebbe modo di affermare il condivisibile principio secondo cui, in tema di locazione abitativa, il conduttore in ritardo nella riconsegna dell’immobile è tenuto a norma dell’art.1591 c.c. dalla data di cessazione legale del contratto, oltre al pagamento del corrispettivo convenuto, anche al risarcimento del maggior danno subito dal locatore, a titolo di responsabilità contrattuale per il ritardato adempimento – e pertanto, qualora questo danno sia stato determinato con apposita clausola penale, a corrispondere l’ammontare di detta penale – ancorché il ritardo sia dipeso da vicende dilatorie dovute a termini fissati in sentenza per la esecuzione e graduazione dello sfratto o a proroghe e sospensioni ex legge dello stesso, perché trattandosi di termini appositi alla esecuzione forzata e non all’adempimento, non fanno venir meno la mora e così la responsabilità del conduttore (Cass. 4 novembre 1993 n.10887, Cass. 27 maggio 1995 n.5927, Cass. 9 agosto 1991 n.8662, Cass. 22 agosto 1990 n.8556)”.
Tra i precedenti che depongono nello stesso senso va anche ricordata la sentenza 26 ottobre 1989, n.4429.
Anche nella sentenza 5 novembre 2002, n.14597, la Cassazione ha riconosciuto in via di principio la legittimità di una clausola penale (nella fattispecie presente in un “patto in deroga” per uso abitativo). Tuttavia, in tale decisione l’attenzione si è concentrata soprattutto sul potere del giudice di merito di ridurre l’importo della penale stessa, in base al potere conferitogli dall’art.1384 c.c. di operare equamente in tal senso, qualora l’obbligazione violata sia stata comunque eseguita almeno in parte ovvero se l’ammontare pattuito è manifestamente eccessivo, avuto riguardo all’interesse che il creditore aveva all’adempimento.
Individuando in via di principio il criterio cui il giudice deve fare riferimento per esercitare il potere di riduzione della penale, in detta pronuncia la Suprema Corte ha precisato che siffatto parametro
“non è la valutazione della prestazione in sé astrattamente considerata, ma l’interesse che la parte secondo le circostanze ha all’adempimento della prestazione cui ha diritto, tenendosi conto delle ripercussioni dell’inadempimento sull’equilibrio delle prestazioni e dell’effettiva incidenza dell’inadempimento sulla situazione contrattuale concreta” (v. Cass. n.2655 del 26/03/1997). … omissis … circa il come in concreto il computo (della riduzione) è stato svolto, basta rilevare che si tratta di una tipica valutazione di merito che si sottrae al sindacato di legittimità in quanto immune dai vizi denunciati”.
Fermi tali principi, nel caso di specie la decisione della Cassazione lascia qualche perplessità. In effetti, l’aver considerato come valutazione di merito – dunque sottratta al sindacato di legittimità – quella concernente la misura della riduzione da apportare alla penale pattuita, ha consentito alla Corte di esimersi dal giudicare l’operato della corte di merito, la quale aveva proceduto ad una rilevante decurtazione, sebbene nessuna allegazione o prova fosse stata fornita dalle parti circa la pretesa sproporzione della penale.
In effetti, la corte di merito aveva ridotto la penale ad una somma giornaliera di ben poco superiore (forse il 20%) all’importo comunque dovuto al giorno dal conduttore, ripartendo su tale base il canone mensile di locazione vigente al momento della cessazione del contratto. In base a quanto si legge dalla motivazione della sentenza della Cassazione, non è tuttavia dato capire appieno le ragioni di tale decisione della corte di merito, siccome ciò potrebbe anche discendere da come era formulata la clausola contenente la penale. Non si conosce, cioè, se nel contratto era semplicemente pattuita una somma a titolo di penale ovvero se era stato specificato che essa andava pagata in aggiunta (e cioè risultava finalizzata a coprire solo il “maggior danno” di cui all’art.1591 c.c.) all’indennità comunque dovuta per l’occupazione dell’immobile (quest’ultima rappresentante invece il “corrispettivo convenuto fino alla riconsegna”, sempre ai sensi di detto articolo).
Sul piano della tecnica contrattuale, dunque, è molto opportuno precisare che la penale si applica in aggiunta all’indennità comunque dovuta per l’occupazione, onde evitare equivoci.
Sul piano processuale, invece, la maggiore preoccupazione deve incentrarsi sul come evitare che la penale pattuita subisca una decurtazione, per effetto di una decisione equitativa del giudice (art.1384 c.c.). In tale ottica per il locatore, che invoca l’applicazione della penale in suo favore, potrebbe allora essere opportuno – se possibile – fornire alcuni elementi a suffragio del danno da lui patito a causa del mancato rilascio dell’immobile nel momento dovuto. A scanso di equivoci, ribadiamo subito che la mancanza di tale prova non condiziona comunque l’applicazione della clausola penale (art.1382, comma 2, c.c.), per cui in tali circostanze il giudice potrebbe benissimo condannare al pagamento della penale nella sua intera misura.
Per contro, come già accennato, la prova dell’esistenza del danno nonché della suo preciso ammontare va data nelle seguenti circostanze: se non è stata pattuita la penale; ovvero, se è stata pattuita specificando che il conduttore è comunque tenuto a risarcire il danno eccedente l’ammontare della penale concordata ed il locatore agisce per ottenere quest’ultimo.
Vediamo cosa accade quando non si raggiunge la prova richiesta. Nella prima ipotesi, il locatore non ottiene il rimborso del “maggior danno” di cui all’art.1591 c.c.; nella seconda ipotesi, invece, sussiste il diritto al pagamento della penale (il cui ammontare è eventualmente suscettibile di riduzione equitativa), mentre non matura quello al risarcimento del “danno ulteriore” di cui all’art.1382 c.c.
Nelle predette ipotesi, grava sul locatore provare: l’impossibilità a dare in locazione il bene per un canone più elevato; l’impedimento ad utilizzare direttamente e tempestivamente il bene; la perdita di occasioni di vendita ad un prezzo conveniente od in altre analoghe situazioni pregiudizievoli. Dette prove vengono raggiunte dimostrando l’esistenza di ben determinate proposte di locazione o di acquisto e di concreti propositi di utilizzazione (così la citata Cassazione 15 novembre 2004, n.21581). Qualche attenuazione di siffatto rigore è però rinvenibile nella decisione 22 luglio 2004, n.13628, dove si ammette la prova per presunzione:
“… devesi, anzitutto, ribadire il costante indirizzo interpretativo della giurisprudenza di legittimità (Cass. n.7670/93) per il quale, in tema di responsabilità del conduttore per il ritardato rilascio di immobile locato, il maggior danno di cui all’art.1591 cod. civ., che ha natura contrattuale, deve essere concretamente provato dal locatore, per cui il mero fatto del ritardo può legittimare soltanto una condanna generica al risarcimento, richiedendosi per contro, in sede di liquidazione, la specifica prova dell’esistenza del danno medesimo, in rapporto alle condizioni dell’immobile, alla sua ubicazione e alle possibilità di utilizzazione, dalle quali emerga il verificarsi di un’effettiva lesione del patrimonio.
In via generale, pertanto, si deve ripetere che la prova del suddetto maggior danno non sorge automaticamente, sulla base del valore locativo presumibilmente ricavabile dalla astratta configurabilità di ipotesi di locazione o vendita del bene (Cass., n.4968/97; Cass., n.993/2002).
Essa richiede, infatti, la specifica dimostrazione di un’effettiva lesione del patrimonio del locatore consistente nel non aver potuto dare in locazione il bene per un canone più elevato, nel non aver potuto utilizzare direttamente e tempestivamente il bene, nella perdita di occasioni di vendita ad un prezzo conveniente od in altre analoghe situazioni pregiudizievoli e detta prova incombe sul locatore, tenuto a dar conto dell’esistenza di ben determinate proposte di locazione o d’acquisto e di concreti propositi di utilizzazione (ex plurimis: Cass., n.6359/95; Cass., n.1133/99; Cass. n.4864/2000; Cass., n.9545/2002).
In tale generale contesto interpretativo, che sembrerebbe rifiutare del tutto la utilizzazione di argomenti presuntivi, questa Corte, tuttavia, ha chiarito (Cass., n.10115/97) che non può essere tradotta in impostazione di principio, attraverso un processo di astrazione dalle fattispecie concrete, l’affermazione esemplificativa contenuta nelle sue decisioni innanzi riportate, laddove si considera che il risarcimento era stato esattamente negato dal giudice del merito perché era mancata la prova di ben determinate proposte di locazione a canoni superiori a quello pattuito con il conduttore.
Al riguardo, infatti, si è premesso che quando il locatore reclama il maggior danno sulla base dell’art.1591, secondo comma, cod. civ., si pone un problema di prova e, poiché il danno è un fatto, ogni mezzo di prova è utilizzabile.
Si è, di conseguenza, precisato che tra i mezzi di prova utilizzabili rientra anche la prova per presunzioni, sempre che queste presentino i requisiti previsti dall’art.2729, primo comma, cod. civ. e consentano di ritenere dimostrato il fatto ignoto, con l’ulteriore specificazione che le presunzioni sono da considerare gravi, precise e concordanti sia quando il fatto da provare segue a quelli noti in modo necessario secondo logica; sia quando ne derivi nella normalità dei casi, cioè secondo quanto in genere suole accadere.
Il principio per il quale la prova per presunzioni è certamente ammissibile anche in tema di maggior danno ex art.1591, secondo comma, cod. civ., del resto, risulta implicitamente enunciato anche nella motivazione di Cass., n.3327/2002, la quale indica che le presunzioni non possono essere invocate in astratto al solo scopo di provare la esistenza di un maggior canone di mercato, ma debbono essere idonee a dare in concreto la prova del danno del locatore derivante dal fatto provato dal quale si risale al fatto ignoto.
Inoltre, anche la giurisprudenza costituzionale non esclude, nella materia, l’ammissibilità della prova per presunzioni: la recente sentenza Corte Cost., 9 novembre 2000, n.482, indica in motivazione che il risarcimento del maggior danno, secondo la disciplina dell’art.1591 cod. civ., è determinato dal giudice sulla base degli elementi probatori che il locatore sarà in grado di offrire “secondo le regole ordinarie”.
La citata sentenza n.10115/97 ha considerato, con riferimento al particolare caso di specie, che costituisce fatto appartenente alla comune esperienza (che, quindi, il giudice poteva ritenere provato ai sensi dell’art.115, secondo comma, cod. proc. civ.) la circostanza che, entrata in vigore la legge n.392 del 1978, era venuta a mancare sul mercato l’offerta di abitazioni ad equo canone, piuttosto che la richiesta di prendere in locazione al canone di legge; da detto fatto notorio ha ricavato che era senz’altro presumibile la esistenza di un maggior danno (nella misura almeno della differenza tra canone convenzionale della locazione risolta corrisposto in misura inferiore al c.d. equo canone e quest’ultimo calcolato al momento della cessazione della del rapporto) ogni volta che l’intenzione del locatore fosse stata quella di rimettere sul mercato l’immobile, dopo averne ottenuto il rilascio, per ricavarne con una nuova locazione condizioni più vantaggiose di sfruttamento economico del bene”.
Forse tali principi valgono a correggere un orientamento di poco precedente, dove (18 aprile 2003, n.6285) la Cassazione aveva applicato con estremo e discutibile rigore il principio dell’onere della prova, censurando la corte di merito per aver condannato l’occupante al risarcimento del danno quantificato nel valore locativo dell’immobile, individuato sulla base delle determinazioni del consulente tecnico dell’Ufficio. Nella fattispecie, i giudici di merito avevano osservato che “sarebbe… assurdo riconoscere al locatore per il periodo di occupazione abusiva un risarcimento del danno pari al canone fissano all’inizio degli anni ’60 di lire 30 mila mensili … non potendosi porre in dubbio che alla scadenza contrattuale… avrebbe potuto nuovamente locare il bene, peraltro di oltre 200 mq, a un canone più adeguato e a prescindere dalla prova rigorosa del maggior danno che nella specie è in re ipsa” (disponibile purtroppo solo la massima della sentenza, in Guida al diritto, 2003, n.22, p.56).
Per dovere di completezza, vista l’esperienza del passato, va segnalato che l’operatività di una clausola penale potrebbe tuttavia essere paralizzata da un intervento del legislatore, che non solo blocchi l’esecuzione degli sfratti per finita locazione, ma anche liquidi in via forfettaria i danni patiti dal locatore per il protrarsi dell’occupazione dell’immobile, fissando magari un’apposita indennità consistente in un aumento del corrispettivo dovuto ai sensi dell’art.1591 c.c. secondo una percentuale prestabilita. In tali circostanze, bisogna valutare quale sia il preciso effetto dell’eventuale provvedimento legislativo.
Esso potrebbe infatti limitarsi a fissare un’indennità comunque dovuta dal conduttore, lasciando impregiudicata la possibilità per il locatore di richiedere il risarcimento del maggior danno rispetto all’ammontare dell’indennità stessa. Si tratterebbe di una norma avente il solo scopo di agevolare il locatore danneggiato dalla misura paralizzante l’esecuzione dello sfratto, in modo da consentirgli di ottenere automaticamente l’indennità senza dover fornire le prove invece richieste dall’art.1591 c.c., fermo quindi il suo diritto ad ottenere il maggiore danno, liquidabile anche in base alle penali contrattuali pattuite.
Ovvero, all’opposto, la norma potrebbe essere volta ad ulteriormente aiutare il conduttore, fissando anche un massimale al risarcimento che il locatore potrebbe chiedergli per il periodo in cui il primo continua ad occupare illecitamente l’immobile approfittando del blocco dell’esecuzione del provvedimento di sfratto.
Tra le norme adottate in passato, può qui ricordarsi l’art.6, comma sesto, della legge 431/1998 per le locazioni abitative (su cui Cassazione, 18 gennaio 2006, n.821), che rappresentava una norma di ulteriore favore per il conduttore e venne anche dichiarata parzialmente incostituzionale nella parte in cui limitava il risarcimento dovuto anche per il periodo successivo alla scadenza del termine di sospensione dell’esecuzione (Corte Costituzionale, sentenza 9 novembre 2000, n.482). Nello stesso senso l’art.1 bis del decreto legge 30 dicembre 1998, n.551, convertito con modificazioni dalla legge 21 febbraio 1989, n.61 (su cui Cassazione, 30 luglio 2004, n.14624).
Attualmente, invece, dispongono in materia i commi 4 e 6 dell’art.1 della menzionata legge 9/2007 per le locazioni ad uso abitativo, i quali applicano il meccanismo dell’art.6 della legge 431/1998 ai rapporti colpiti dal provvedimento di blocco delle esecuzioni di sfratto per finita locazione.
Lo stesso dicasi per le locazioni di immobili destinati alle sole attività teatrali, visto l’art.7, comma 2, della legge 9/2007.
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In conclusione:
Siccome, in caso di mora del conduttore nel restituire l’immobile alla scadenza del contratto, il danno per il locatore solitamente è superiore all’importo del canone di locazione vigente in tale momento (importo che, quanto meno, il conduttore è comunque tenuto a corrispondere al locatore, oltre al rimborso delle spese ed oneri accessori), è bene pattuire apposite penali. Nel farlo, bisogna tuttavia curare di non fissare quale penale una somma di denaro irragionevole, sussistendo il rischio di vederne poi ridotto l’importo in sede giudiziale con una valutazione di carattere equitativo. La presenza di una garanzia, concessa da terzi a beneficio del locatore, che copre anche le somme dovute dal conduttore a titolo di penale (su cui al caso 1.6), consente infine di rendere più sicura la possibilità di conseguirne realmente il pagamento.
Clausola contrattuale:
“Qualora il conduttore non rilasci tutti i locali entro trenta giorni dal momento in cui per qualsiasi ragione egli è tenuto a riconsegnarli al locatore, il conduttore è tenuto a pagare – oltre all’indennità per illecita occupazione pari al canone vigente al momento in cui è cessato il contratto ed al rimborso di oneri accessori e spese di manutenzione, come pattuito nel presente contratto – una penale di …………………… euro al giorno, fatto comunque salvo il risarcimento dell’ulteriore danno patito dal locatore”.
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