Se il locatore non ha potuto impedire la rinnovazione automatica del contratto di locazione commerciale nel momento in cui è maturata la sua “prima scadenza”, mancando i presupposti per la disdetta circostanziata, egli è libero di far cessare il rapporto quando scatta la scadenza del secondo periodo di durata (seconda scadenza contratto locazione), e cioè una volta trascorsi 12 anni (18 per gli alberghi ed i teatri)?
Rinnovatosi almeno una volta il rapporto di locazione, il locatore diviene libero di impedirne qualsiasi ulteriore prosecuzione.
Solo in tali circostanze, la posizione del locatore viene parificata a quella del conduttore, il quale – si ribadisce – è invece sempre libero di far cessare il contratto in occasione di qualsiasi sua scadenza, senza mai dover addurre motivazione alcuna.
Resta ovviamente la necessità che la disdetta abbia forma scritta e pervenga effettivamente alla controparte nel rispetto dell’inderogabile termine di preavviso previsto dalla legge (art.28 della legge 392/78).
Sarebbe però ingannevole pensare che, quanto alla durata del contratto, la differenza di trattamento a discapito del locatore – e cioè la parte presunta “forte”, in base ad una facile ma non veritiera generalizzazione – si esaurisca qui. Per avere un quadro complessivo, bisogna ancora esaminare la disciplina del recesso dal rapporto durante la sua pendenza (che verrà trattata nel caso successivo).
Prima di terminare, bisogna però ricordare che spesso insorge un problema di ordine pratico. Una volta data regolarmente la disdetta, può accadere che il conduttore inizi a versare un canone maggiore rispetto a quello precedente e che il locatore si limiti ad incassarlo. In tali circostanze, quale effetto ha tale comportamento? Comporta la novazione del rapporto, nel senso che le parti vengono ad essere legate da un nuovo rapporto di locazione, con durata “6+6” (ovvero “9+9”, se albergo)? Oppure non scatta la novazione e si deve semplicemente stabilire se la quota eccedente versata abbia una precisa causa, che ne legittima la percezione (ad esempio, un accordo verbale tra le parti – forma sconsigliabile, giacché è bene redigere sempre per iscritto tali patti – a consentire che il conduttore rimanga ancora per qualche tempo dopo la scadenza), ovvero risulta indebitamente corrisposta e, dunque, va restituita?
Al riguardo, la Cassazione ha precisato (sentenza 28 ottobre 2004, n.20906):
“Peraltro, a concretare novazione non basta la variazione della misura del canone o del termine di scadenza, trattandosi di modificazioni accessorie; all’uopo occorre oltre al mutamento dell’oggetto o del titolo della prestazione ex art.1230 c.c., l'”animus” e la “causa novandi”, da intendere il primo come manifestazione inequivoca dell’intento novativo e la seconda come interesse comune delle parti all’effetto novativo (ex plurimis Cass. 9.4.2003, n.5576); l’accertare se in relazione al mutamento di taluni elementi del vecchio contratto le parti abbiano voluto o meno stipulare un nuovo contratto è compito del giudice di merito, il cui giudizio è insindacabile in Cassazione se logicamente e correttamente motivato (Cass. 14.2.1992, n.1834)”.
In conclusione:
Sul piano giuridico, al maturare della seconda scadenza contrattuale il locatore è libero di far cessare il contratto, disdettandolo per tempo (preavviso minimo di 12 mesi, aumentati a 18 per le attività alberghiere e teatrali) senza essere tenuto ad indicare i motivi della propria decisione. Sotto l’aspetto economico, però, sussiste un freno per il locatore, rappresentato dall’obbligo di dover corrispondere al conduttore l’indennità per la perdita dell’avviamento di cui all’art.34 della legge 392/1978, su cui infra.
Clausola contrattuale:
“Qualora dodici mesi (*) prima della scadenza una delle parti non faccia pervenire all’altra, mediante lettera raccomandata, disdetta per la cessazione del presente contratto, la locazione si intenderà prorogata per lo stesso periodo di originaria durata in conformità all’art.28 della legge del 27 luglio 1978”.
(*) diciotto mesi per le attività alberghiere.
Disdetta:
(raccomandata r.r.) Oggetto: cessazione locazione dell’immobile sito a ………………. in via ………………… Comunico con la presente formale disdetta del contratto di locazione, relativo all’immobile di cui in oggetto, per la scadenza del ……………………… Distinti saluti.
Firma ……………
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