Nelle locazioni commerciali, è possibile pattuire l’importo canone locazione desiderato oppure sussistono limiti?
L’importo del canone di locazione iniziale è lasciato all’autonomia contrattuale.
La legge non pone limiti al riguardo, per cui il locatore ha piena facoltà di richiedere un canone corrispondente ai valori di mercato in essere al momento della stipulazione ovvero l’importo che egli meglio ritiene. Se il conduttore presta il proprio consenso alla richiesta della controparte, è pienamente valido l’accordo così raggiunto sul canone iniziale.
La questione si sposta però sul fatto che, una volta instaurato, il rapporto di locazione è tendenzialmente destinato a durare almeno per 12 anni (18 per gli alberghi ed i teatri). Di conseguenza, se la misura del canone di locazione può apparire soddisfacente al momento della stipulazione del contratto, ciò è verosimilmente destinato a non essere più vero una volta trascorso un certo lasso di tempo. A prima vista, il rimedio sembrerebbe quello di inserire all’interno del contratto apposite clausole di adeguamento del canone ai valori di mercato (ad esempio, come avviene nei contratti per la somministrazione di energia) ovvero di sua rinegoziazione. Cosa tuttavia non possibile, giacché il legislatore riconosce sì l’esigenza di adeguare il canone in pendenza del rapporto, ma sul punto introduce (art.32 delle legge 392/78) limiti all’autonomia contrattuale (Cassazione 15 ottobre 2002, n.14655), che si vedranno nel caso successivo.
Torniamo ora sul canone iniziale, cercando di capire come l’autonomia contrattuale possa essere sfruttata nella tecnica contrattuale per ancorare la legittimità di altre clausole, volte a regolamentare materie – diverse dall’aumento del canone di locazione – lasciate anch’esse all’autonomia delle parti.
Prima ipotesi. Avallare pattuizioni sulle modalità di ripartizione degli oneri accessori e delle spese di manutenzione, dove il fulcro di eventuali controversie, concernenti la legittimità di clausole derogative della disciplina legale, si incentra essenzialmente sulla necessità di individuarne la loro causa o, diversamente detto, la loro ragione economica. Di conseguenza, se le parti concordano di applicare modalità di ripartizione più gravose per il conduttore rispetto alle indicazioni di legge, la differenza può essere suffragata non tanto considerandola come una parte vera e propria del canone di locazione (ciò comporterebbe anche problemi di natura fiscale, rappresentando reddito), ma dichiarando nel contratto che il regime di ripartizione accettato fra le parti ha concorso nel determinare il consenso sull’ammontare del canone iniziale di locazione.
In effetti, la Cassazione ne ha riconosciuto la legittimità (sentenza del 15 marzo 1989, n.1303):
“5°) Immeritevole di accoglimento è del pari il terzo motivo del ricorso, impostato sulla pretesa violazione e falsa applicazione degli art.1571, 1575 e 1576 cod. civ. e dei principi della legge n.392 del 1978 in tema di contenuto delle obbligazioni del locatore; oltreché sul preteso difetto di motivazione su punto decisivo della controversia.
Sostiene, nella sostanza, la ricorrente che il giudice di appello avrebbe dovuto rilevare la nullità della clausola contrattuale (n° 10) con la quale le parti si erano accordate nel senso di porre a carico del conduttore tutti gli interventi e le riparazioni, anche di ordinaria e straordinaria manutenzione relative agli impianti e condutture particolari; di lasciare le riparazioni relative alle strutture murarie a carico del locatore, e di non richiedere a quest’ultimo l’esecuzione di lavori di manutenzione o sostituzione dei servizi, delle attrezzature e degli impianti degradati e non funzionanti. Nullità, a suo avviso, derivante dal contrasto con norme inderogabili quali quelle (art.1575 n° 2 e 1576 cod. civ.) facenti carico al locatore di mantenere la cosa in buono stato locativo ed in condizioni da servire per l’uso convenuto.
Contrastano con tale assunto varie e soverchianti considerazioni. Anzitutto, l’accollo a carico del conduttore di alcune opere manutentive che in mancanza del patto derogatorio al principio di cui all’art.1576 e 1609 cod. civ., avrebbero dovuto gravare sul locatore, non urta contro il divieto di cui all’art. 79 della legge n° 392 del 1978, sia perché il disposto di cui all’art.23 (in tema di riparazioni straordinarie) non è stato chiamato a disciplinare altresì il regime delle locazioni ad uso non abitativo (cfr. art.41); sia perché detto regime non è caratterizzato dalla predeterminazione ex lege di limiti massimi di canone (passibili di superamento in caso di distribuzione pattizia del peso economico richiesto da opere manutentive).
In secondo luogo è di tutta evidenza che l’esonero del locatore dall’obbligo di assicurare la efficienza degli impianti siti nell’immobile locato, quale patto coevo alla stipulazione del contratto ed alla determinazione della misura del canone, fu previsto e voluto in funzione di elemento costitutivo dell’equilibrio economico del sinallagma, secondo rispettivi calcoli di convenienza complessiva, muovendo dai quali i contraenti giunsero all’accordo.
Equilibrio che non può essere, a posteriori, alterato e rimesso in discussione.
In terzo luogo, essendo oggetto del contratto di locazione un immobile e non una azienda, sembra del tutto normale che le parti si accordassero nel senso di addossare sul conduttore le spese di riparazione o sostituzione di impianti soggetti ad usura più o, meno rapida (in dipendenza della loro utilizzazione più o meno intensa e quindi più o meno lucrosa per il conduttore stesso), e per altro verso non indispensabili per l’uso dell’immobile come autorimessa.”
Seconda ipotesi. Una volta pattuita la misura iniziale del canone di locazione, le parti possono legittimamente convenirne una riduzione per un determinato periodo, a fronte di alcune specifiche ragioni, che è bene dichiarare espressamente nel testo del contratto, sì da chiarire la giustificazione economica della pattuizione.
La riduzione del canone può trovare giustificazione innanzitutto nella circostanza che il conduttore si assume, quale controprestazione, l’obbligo di apportare determinate migliorie o adeguamenti all’immobile. Così Cassazione, 26 febbraio 1999, n.1683:
“In materia di locazione di immobili destinati ad uso non abitativo, non essendo previsto un meccanismo legale di determinazione corrispondente all’equo canone, vige il principio della libera determinazione convenzionale del canone; principio eccezionalmente derogato dall’art.32 legge 392/78 per le clausole di aggiornamento per variazioni del potere di acquisto della moneta o clausole ISTAT con disposizione insuscettibile di applicazione analogica alle altre clausole contrattuali volte ad incrementare il valore reale del canone per diverse e successive frazioni del medesimo rapporto, da ritenere valide salvo che no rappresentino il concreto mezzo per eludere il limite posto dalla norma sopra indicata (cfr. Cass. 19.8.1991, n.8883; Cass. 3.8.1987, n.6695).
Quale espressione di autonomia contrattuale è legittima la clausola, con la quale venga pattuito canone locativo costituito per una parte da somma di denaro e per altra dall’esborso di somme determinate per ristrutturazione e restauro dell’immobile locato”.
Inoltre, la riduzione iniziale può ricondursi alla necessità di stabilire una regolamentazione del rapporto più aderente alla disponibilità delle parti ed alla realtà del mercato, intendendosi ad esempio agevolare il conduttore nel primo periodo della sua attività economica. Sul punto, Cassazione 10 giugno 1996, n.5360:
“La censura non coglie nel segno. Essa si infrange contro l’apprezzamento del giudice dell’appello il quale, pur dando atto della mancanza di un espresso riferimento ad una “riduzione”, ha osservato che la determinazione del canone di maggiore importo (780 milioni) dal terzo fino all’undicesimo anno (cioè fino alla scadenza del rapporto), la rinuncia della conduttrice all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale correlata dalla successiva clausola 14 allo sconto dei canoni dei primi due anni, l’esplicito riferimento ai costi che la soc. SEMI avrebbe dovuto sostenere “per il raggiungimento di adeguati livelli di produttività dell’albergo”, costituiscono elementi sufficienti per ribadire la legittimità della clausola “una volta esclusa la volontà delle parti di maggiorare il canone convenuto per il primo anno e la sussistenza di elementi attestanti che i maggiori canoni abbiano natura di corresponsione anticipata della svalutazione monetaria, peraltro prevista con apposita clausola” (nella seconda parte della citata clausola 6).
Motivazione giuridicamente corretta e logicamente persuasiva, che non viene scalfita dalla rilevata inverosimiglianza di un collegamento tra la riduzione del canone per soli due anni e la rinuncia all’indennità per l’avviamento (stante l’evidente sproporzione tra il sacrificio della locatrice e quello assai maggiore della conduttrice), una volta ricordato e ribadito che, alla stregua del principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso non abitativo, deve ritenersi legittima la clausola in cui venga pattuita una riduzione iniziale del canone annuo pattuito … per agevolare quest’ultimo nel primo periodo della sua attività economica, perché tale clausola non ha lo scopo di eludere surrettiziamente i limiti stabiliti dall’art.32 della legge sull’equo canone (nella formulazione originaria ed in quella novellata dall’art. 1, comma nono sexies della legge 5 aprile 1985, n.118) ma quello di stabilire una regolamentazione del rapporto più aderente alla disponibilità delle parti ed alla realtà del mercato” (Cass. 13 febbraio 1992 n.1738).
Cosicché la contestata motivazione si regge, in modo autonomo e sufficiente, con riferimento all’esplicito intento di facilitare la gestione iniziale di un complesso alberghiero in via di allestimento”.
Da quanto sopra, emerge in piena evidenza la necessità di giustificare adeguatamente sotto l’aspetto economico i motivi della pattuizione, onde evitare di incorrere nella sanzione della nullità, che cala a colpire le clausole ritenute invece avere come scopo sia quello di aggirare i limiti all’aumento del canone posti dall’art.32 della legge 392/78 (su cui al seguente caso 5.8), sia quello di vanificare altri diritti attribuiti dalla legge al conduttore, quali quello all’indennità per la perdita dell’avviamento.
Con riferimento a queste ultime ipotesi, il punto dirimente è che nel contratto non deve esserci una rinuncia a detti diritti, fatta in modo preventivo e senza corrispettivo economico. In tale senso la sentenza n.14611, resa dalla Cassazione il 12 luglio 2005:
“… va osservato che in tema di locazione di immobile ad uso non abitativo vige il principio della libertà di determinazione del canone, per cui, tendendo l’art.79 della legge n.392 del 1978 a garantire l’equilibrio sinallagmatico del contratto secondo la valutazione “operata dal legislatore, non sono stati imposti limiti all’autonomia negoziale con riguardo alla previsione di un canone in misura inferiore a quella originariamente concordata, ove la stessa trovi la sua giustificazione nella rinuncia, da parte del conduttore, ai diritti derivantigli dal contratto di locazione, relativamente alla prelazione e, conseguentemente, al riscatto ed all’indennità di avviamento commerciale (Cass. 20/10/1995, n.10907).
In altri termini, al fine di sfuggire alla nullità ex art.79 cit., la rinunzia preventiva da parte del conduttore ad uno dei diritti predetti deve trovare il suo corrispettivo sinallagmatico all’interno del contratto stesso di locazione”.
Il conduttore non può quindi rinunciare semplicemente ad un proprio diritto. Perché ciò sia valido, quando la rinuncia è contestuale alla stipulazione del contratto, deve evincersi il relativo corrispettivo (e, si direbbe, essere credibile, per “tenere” in sede di verifica giudiziaria). Per contro, se la rinuncia è successiva alla stipulazione ed avviene in modo del tutto indipendente dalle pattuizioni iniziali, vi è minor rischio di vederla giudicata nulla, fermo restando la necessità di individuare comunque una causa in tale atto (Cassazione, 29 aprile 1991, n.4709).
E’ invece nulla la clausola che prevede la decorrenza dell’obbligo di pagamento del canone da una data antecedente alla consegna dell’immobile locato e non dal momento in cui aveva inizio l’effettivo suo godimento da parte del conduttore (Cassazione, 20 dicembre 2004, n.23638).
Anche l’eventuale pretesa del locatore di percepire somme a titolo di “buona entrata” non viene avvallata, ritenendo la Cassazione che ciò non risulti giustificato nell’ambito del sinallagma contrattuale (sentenza 11 febbraio 1998, n.1418, principio poi consolidatosi nella giurispridenza della Suprema Corte, in ultimo con la decisone del 16 ottobre 2008, n.25274):
“… in materia di contratti di locazione di immobili urbani destinati ad uso non abitativo la vigente normativa, contenuta nella L. 27 luglio 1978, n. 392, consente ai contraenti la libera determinazione del canone iniziale, ma vieta al locatore di pretendere il pagamento di somme, diverse dal canone o dal deposito cauzionale, a fondo perduto o a titolo di “buona entrata”, che è privo di ogni giustificazione nel sinallagma contrattuale, e il relativo patto è nullo ai sensi della citata L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 79 (perchè diretto ad attribuire al locatore un vantaggio in contrasto con le disposizioni in materia), anche se stipulato dal locatore non con il conduttore, ma con un terzo, che ai sensi degli art. 1421 e 2033 c.c. potrà far valere la nullità del patto e pretendere la restituzione delle somme indebitamente pagate, purchè sia accertato un collegamento tra l’accordo e il contratto di locazione, la cui conclusione era condizionata alla attribuzione patrimoniale non giustificata ad altro titolo (Cass. 09/10/1996, n. 8815). Accertare la natura, l’entità, le modalità e le conseguenze del collegamento negoziale realizzato dalle parti rientra nei compiti esclusivi del giudice di merito, il cui apprezzamento non è sindacabile in sede di legittimità, se sorretto da motivazione congrua ed immune da vizi logici e giuridici (Cass. 12/07/2005, n. 14611).
Ancora qualche parola, per ricordare che – ai sensi dell’art.2948, n.3, c.c. – il diritto del locatore a percepire i singoli canoni di locazione si prescrive in cinque anni, a decorrere dal momento in cui ciascuno di essi matura. Ovviamente, per interrompere la prescrizione basta la semplice richiesta (meglio, per ragioni probatorie, se formulata per iscritto), dopo di che riprende a decorrere un nuovo termine di prescrizione di cinque anni.
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In conclusione:
Non sussistono limiti all’autonomia negoziale circa il canone iniziale per il rapporto di locazione, il che consente al locatore di ottenere il pagamento di una somma commisurata al valore di mercato al momento vigente.
Clausola contrattuale:
“Il canone di locazione viene concordemente pattuito in euro ………………………….. annui, che il conduttore si obbliga a corrispondere al domicilio del locatore in n.……… rate ……………….. anticipate di euro …………………… ciascuna nei primi cinque giorni di ciascun periodo secondo le modalità prescelte dal locatore. Si precisa inoltre che il canone suddetto è stato pattuito tenendo specificamente in considerazione il regime, in appresso specificato, della ripartizione tra le parti sia degli oneri accessori sia delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria”.
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