Il contratto di “rent to buy” è stato disciplinato (dunque è stato “tipizzato”) dall’art.23 del decreto legge “Sblocca Italia” (133/2014).
Il contratto di “rent to buy” (“affittare per comprare”) combina – con relazione al medesimo immobile – gli aspetti del contratto di locazione con quelli di compravendita.
Esso prevede infatti la possibilità di imputare al prezzo di vendita di un determinato immobile una parte (nella misura convenuta dalle parti) del canone di locazione versato per il suo godimento. In tal modo, al momento del rogito con cui viene infine trasferita la proprietà, l’acquirente/conduttore deve al venditore/locatore solo più il saldo finale.
In tal modo, al momento della stipulazione del contratto “rent to buy”, il futuro acquirente ottiene da subito il godimento dell’immobile, senza però corrisponderne immediatamente l’intero prezzo al suo proprietario, che rimane tale sino al rogito (il quale viene differito nel tempo, al contrario di quanto avviene nelle classiche operazioni di pura compravendita, ove il rogito segue solitamente a breve il relativo preliminare).
A sua volta, chi si propone di vendere vede facilitata sia l’occupazione immediata dei locali, che altrimenti potrebbero stare vuoti a lungo (con la conseguenza di doversi fare carico delle relative spese gestionali), sia la conclusione della compravendita, potendo risultare più attraente l’acquisto mediante la formula del “rent to buy”).
Tuttavia vi sono anche delle controindicazioni.
Il rischio, infatti, è che il proprietario – non potendo forse accedere al procedimento per convalida di sfratto per morosità (il quale è solitamente “veloce”, durando la procedura solo alcuni mesi – sia costretto ad intentare una causa ordinaria per ottenere l’accertamento dell’inadempimento del conduttore/acquirente alle proprie obbligazioni contrattuali, la conseguente risoluzione del contratto di “rent to buy” e la condanna di quest’ultimo al rilascio dei locali.
Il che significa intraprendere un contenzioso giudiziario che può anche durare anni, a seconda di quale sia il tribunale territorialmente competente (quello ove l’immobile è situato).
Condanna da eseguirsi poi con le forme dell’esecuzione per rilascio, le stesse applicabili per l’esecuzione degli sfratti per morosità.
DECRETO-LEGGE 12 settembre 2014, n. 133 (disciplina civilistica del Rent to Buy”)
Misure urgenti per l’apertura dei cantieri, la realizzazione delle opere pubbliche, la digitalizzazione del Paese, la semplificazione burocratica, l’emergenza del dissesto idrogeologico e per la ripresa delle attività produttive.
(G.U n.212 del 12-9-2014 )
(Entrata in vigore del provvedimento: 13/09/2014)
(Decreto-Legge convertito con modificazioni dalla L. 11 novembre 2014, n. 164 (in S.O. n.85, relativo alla G.U. 11/11/2014, n.262).
In appresso si riporta il testo vigente al 21/05/2015
Art. 23
(Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili)
1. I contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto, sono trascritti ai sensi dell’articolo 2645-bis codice civile. La trascrizione produce anche i medesimi effetti di quella di cui all’articolo 2643, comma primo, numero 8) del codice civile.
1-bis. Le parti definiscono in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell’immobile entro il termine stabilito.
2. Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo.
3. Ai contratti di cui al comma 1 si applicano gli articoli 2668, quarto comma, 2775-bis e 2825-bis del codice civile. Il termine triennale previsto dal comma terzo dell’articolo 2645-bis del codice civile è elevato a tutta la durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni. Si applicano altresì le disposizioni degli articoli da 1002 a 1007 nonché degli articoli 1012 e 1013 del codice civile, in quanto compatibili. In caso di inadempimento si applica l’articolo 2932 del codice civile.
4. Se il contratto di cui al comma 1 ha per oggetto un’abitazione, il divieto di cui all’articolo 8 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n.122, opera fin dalla concessione del godimento.
5. In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto.
6. In caso di fallimento del concedente il contratto prosegue, fatta salva l’applicazione dell’articolo 67, terzo comma, lettera c), del regio decreto 16 marzo 1942, n.267, e successive modificazioni. In caso di fallimento del conduttore, si applica l’articolo 72 del regio decreto 16 marzo 1942, n.267, e successive modificazioni; se il curatore si scioglie dal contratto, si applicano le disposizioni di cui al comma 5.
7. Dopo l’articolo 8, comma 5, del decreto-legge 28 marzo 2014, n.47, convertito con modificazioni, dalla legge 23 maggio 2014, n.80, e’ aggiunto il seguente: “5-bis. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti di locazione con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti e di vendita con riserva di proprietà, stipulati successivamente alla data di entrata in vigore della presente disposizione.”.
8. L’efficacia della disposizione di cui al comma 7 è subordinata al positivo perfezionamento del procedimento di autorizzazione della Commissione Europea di cui all’articolo 107 del Trattato sul Funzionamento dell’Unione Europea (TFUE), di cui è data comunicazione nella gazzetta ufficiale.