Rent to buy

 

Il contratto di “rent to buy” è stato disciplinato (dunque è stato “tipizzato”) dall’art.23 del decreto legge “Sblocca Italia” (133/2014).


 

Il contratto di “rent to buy” (“affittare per comprare”) combina – con relazione al medesimo immobile – gli aspetti del contratto di locazione con quelli di compravendita.

Esso prevede infatti la possibilità di imputare al prezzo di vendita di un determinato immobile una parte (nella misura convenuta dalle parti) del canone di locazione versato per il suo godimento. In tal modo, al momento del rogito con cui viene infine trasferita la proprietà, l’acquirente/conduttore deve al venditore/locatore solo più il saldo finale.

In tal modo, al momento della stipulazione del contratto “rent to buy”, il futuro acquirente ottiene da subito il godimento dell’immobile, senza però corrisponderne immediatamente l’intero prezzo al suo proprietario, che rimane tale sino al rogito (il quale viene differito nel tempo, al contrario di quanto avviene nelle classiche operazioni di pura compravendita, ove il rogito segue solitamente a breve il relativo preliminare).

A sua volta, chi si propone di vendere vede facilitata sia l’occupazione immediata dei locali, che altrimenti potrebbero stare vuoti a lungo (con la conseguenza di doversi fare carico delle relative spese gestionali), sia la conclusione della compravendita, potendo risultare più attraente l’acquisto mediante la formula del “rent to buy”).

Tuttavia vi sono anche delle controindicazioni.

Attualmente il problema principale, non risolto dalla norma in questione, è il seguente: quali rimedi processuali dispone il proprietario dell’immobile (venditore/locatore), qualora chi occupa l’immobile (acquirente/conduttore) non paghi a tempo debito quanto da quest’ultimo dovuto a titolo di canone di locazione?

Il rischio, infatti, è che il proprietario – non potendo forse accedere al procedimento per convalida di sfratto per morosità (il quale è solitamente “veloce”, durando la procedura solo alcuni mesi –  sia costretto ad intentare una causa ordinaria per ottenere l’accertamento dell’inadempimento del conduttore/acquirente alle proprie obbligazioni contrattuali, la conseguente risoluzione del contratto di “rent to buy” e la condanna di quest’ultimo al rilascio dei locali.

Il che significa intraprendere un contenzioso giudiziario che può anche durare anni, a seconda di quale sia il tribunale territorialmente competente (quello ove l’immobile è situato).

Condanna da eseguirsi poi con le forme dell’esecuzione per rilascio, le stesse applicabili per l’esecuzione degli sfratti per morosità.


Regime fiscale nel Rent to Buy


DECRETO-LEGGE 12 settembre 2014, n. 133 (disciplina civilistica del Rent to Buy”)

Misure urgenti per l’apertura dei cantieri, la realizzazione delle opere pubbliche, la digitalizzazione del Paese, la semplificazione burocratica, l’emergenza del dissesto idrogeologico e per la ripresa delle attività produttive.

(G.U n.212 del 12-9-2014 )

(Entrata in vigore del provvedimento: 13/09/2014)

(Decreto-Legge convertito con modificazioni dalla L. 11 novembre 2014, n. 164 (in S.O. n.85, relativo alla G.U. 11/11/2014, n.262).

In appresso si riporta il testo vigente al 21/05/2015


 

 Art. 23

 (Disciplina dei contratti di godimento in funzione  della  successiva   alienazione di immobili)

1. I contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine  determinato  imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di  canone  indicata  nel contratto, sono trascritti ai sensi dell’articolo  2645-bis  codice civile. La trascrizione produce anche i medesimi effetti di quella di cui all’articolo 2643, comma primo, numero 8) del codice civile.

 1-bis. Le parti definiscono in sede  contrattuale  la  quota  dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto  di  acquistare  la  proprietà dell’immobile entro il termine stabilito.

2. Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle  parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo.

3. Ai contratti di cui al comma 1 si applicano gli articoli  2668, quarto comma, 2775-bis e  2825-bis  del  codice  civile.  Il  termine triennale previsto dal comma terzo dell’articolo 2645-bis del  codice civile è elevato a tutta la durata del contratto e  comunque  ad  un periodo  non  superiore  a  dieci  anni.  Si  applicano  altresì  le disposizioni degli articoli da 1002 a  1007  nonché  degli  articoli 1012 e 1013 del codice civile, in  quanto  compatibili.  In  caso  di inadempimento si applica l’articolo 2932 del codice civile.

4. Se il contratto di cui al comma 1 ha per oggetto un’abitazione, il divieto di cui all’articolo 8 del decreto  legislativo  20  giugno 2005, n.122, opera fin dalla concessione del godimento.

5. In caso di risoluzione per  inadempimento  del  concedente,  lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata  degli  interessi  legali.  In  caso  di  risoluzione  per inadempimento  del  conduttore,  il  concedente   ha   diritto   alla restituzione dell’immobile  ed  acquisisce  interamente  i  canoni  a titolo di indennità, se non  è  stato  diversamente  convenuto  nel contratto.

6. In caso di fallimento del  concedente  il  contratto  prosegue, fatta salva l’applicazione dell’articolo 67, terzo comma, lettera c),  del  regio  decreto  16  marzo   1942,   n.267,   e   successive modificazioni. In caso  di  fallimento  del  conduttore,  si  applica l’articolo 72 del regio decreto 16 marzo 1942,  n.267,  e  successive modificazioni; se il curatore si scioglie dal contratto, si applicano le disposizioni di cui al comma 5.

7. Dopo l’articolo 8, comma 5, del decreto-legge  28  marzo  2014, n.47, convertito con modificazioni, dalla legge 23 maggio 2014, n.80, e’  aggiunto  il  seguente:  “5-bis.  Le  disposizioni  del  presente articolo si applicano anche ai contratti di locazione con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti  e  di vendita con riserva di  proprietà,  stipulati  successivamente  alla data di entrata in vigore della presente disposizione.”.

8. L’efficacia della disposizione di cui al comma 7 è subordinata al positivo perfezionamento del  procedimento  di  autorizzazione della Commissione Europea di cui all’articolo 107  del  Trattato  sul Funzionamento  dell’Unione   Europea   (TFUE),   di   cui   è   data comunicazione nella gazzetta ufficiale.