Comunicare la locazione all’amministratore condominiale

Il locatore deve comunicare la locazione all’amministratore condominiale, e cioè trasmettergli le informazioni sul conduttore previste dall’anagrafe condominiale.


La legge di Stabilità 2016 (ar.1, comma 59, della Legge n.208/15) ha modificato l’articolo 13 della L. n. 431/1998, che disciplina i “patti contrari alla legge” nell’ambito delle locazioni abitative.

Nel farlo, detta nuova norma prevede:

“è fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all’amministratore del condominio, anche ai fini dell’ottemperanza agli obblighi di tenuta dell’anagrafe condominiale di cui all’articolo 1130, numero 6), del codice civile”.

Di conseguenza, nelle locazioni abitative la norma citata comporta l’obbligo, a carico del locatore, di:

  • provvedere alla registrazione del contratto di locazione nel termine perentorio di trenta giorni dalla data della sua stipula (nella vecchia formulazione non veniva individuato chi se ne dovesse far carico ed era previsto già nei trenta giorni);
  • avvenuta la registrazione, egli dovrà dare “documentata comunicazione”, nei successivi sessanta giorni, al conduttore nonché all’amministratore del condominio.

Sembra corretto ritenere che in ogni caso (locazioni abitative e non) al locatore basti trasmettere all’amministratore i dati della registrazione (oltre a quelli utili per identificare il coduttore), al fine di soddisfare all’obbligo di fornire “documentata comunicazione“.

Se invece si ritenesse proprio necessario trasmettere all’amministratore copia del contratto di locazione, parrrebbe lecito pensare che il locatore possa almeno occultare i termini economici dell’accordo (che tanto sono già ben noti al fisco, per effetto della registrazione). Altrimenti, quale privacy per il locatore?


Nelle locazioni ad uso diverso da abitazione tale previsione non dovrebbe quindi applicarsi.

Di conseguenza, fermo il più breve termine di 20 giorni per procedere alla registrazione del contratto di locazione, non sussiste alcuna norma a stabilire se è il locatore ovvero il conduttore a dover materialmente procedere alla registrazione.

Ciò tuttavia non significa affatto che, nelle locazioni ad uso diverso da abitazione, si possa prescindere dalla registrazione del contratto. Semmai, se essa avviene tardivamente, saranno entrambe le parti a doversi fare carico delle relative sanzioni economiche. Se invece la registrazione non avviene, si ha la nullità del contratto di locazione, che certo non giova al locatore.

Inoltre, anche nelle locazioni ad uso diverso da abitazione il locatore deve comunque comunicare all’amministratore il nominativo del proprio inquilinio (quale soggetto titolare di un “diritto personale di godimento“), alla luce di quanto disposto dalle norme del codice civile in materia di condominio, che hanno istituito l’anagrafe condominiale.

Dispone infatti l’art.1130, comma 1, numero 6) del codice civile:

L’amministratore, oltre a quanto previsto dall’articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:

….

6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili.

Peraltro trattasi di una comunicazione che interessa anche al locatore, poiché è funzionale alla corretta ripartizione delle spese condominiali tra lui ed il conduttore (ad esempio, nel caso che la ripartizione di quelle per il consumo dell’acqua non avvenga in base ad un contatore, ma a persona).

Inoltre, tale comunicazione è altresì necessaria al fine di consentire al conduttore di essere convocato alle assemblee cui ha diritto a partecipare (art.10 della legge 392/1978).