Tabelle millesimali

Le tabelle millesimali  secondo la Cassazione


Mediante due rese nel 2017 (n. 4844 e n.8520), la Cassazione è tornata sul tema delle tabelle millesimali.

Tali decisioni sembrano interessanti, in quanto consentono di fare un po’ il punto della situazione sul pensiero della Suprema Corte in materia.

Secondo i Giudici di legittimità, le tabelle millesimali hanno funzione accertativa e valutativa delle quote condominiali, utile al fine di ripartire le relative spese e stabilire la misura del diritto di partecipazione alla volontà assembleare.

In effetti, la qualità di condòmino si acquista nel momento in cui si diviene proprietari di parti comuni del fabbricato, a prescindere dall’esistenza o meno di una tabella millesimale: da ciò discende dunque la natura meramente ricognitiva delle tabelle stesse, cosa considerata dalla Corte stessa come oramai pacifica. A conferma, le stesse Sezioni Unite (sentenza n. 18477 del 09 agosto 2010), secondo cui la deliberazione di approvazione delle tabelle millesimali non si pone come fonte diretta dell’obbligo contributivo del condòmino (che è nella legge prevista), ma solo come parametro di quantificazione dell’obbligo, determinato in base ad un valutazione tecnica. Le tabelle millesimali non incidono quindi sui diritti reali spettanti a ciascun condòmino (Sez. 2, n.3251 del 27/03/1998).

Alla luce di ciò, discendono alcuni corollari.

Innanzitutto, il criterio di identificazione delle quote di partecipazione al Condominio – derivando dal rapporto tra il valore dell’intero edificio e quello relativo alla proprietà del singolo – sussiste prima ed indipendentemente dalla formazione della tabella dei millesimi. L’esistenza di quest’ultima, pertanto, non costituisce requisito di validità delle delibere assembleari. Siccome la tabella agevola, ma non condiziona lo svolgimento dell’assemblea nonché la gestione del Condominio, è pertanto sempre consentito (purché siano rispettati i termini di impugnazione della delibera controversa) valutare – anche “a posteriori”, in giudizio – se le maggioranze richieste per la validità della costituzione dell’assemblea e delle relative deliberazioni siano state raggiunte (Sez. 6 – 2, ordinanza n. 17115 del 09/08/2011; Sez. 2, sentenza n. 3264 del 17/02/2005).

Ciò spiega allora perché sia possibile approvare o sottoporre a revisione le tabelle millesimali a maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 c.c., comma 2 (e cioè la maggioranza di 501 millesimi + quella per teste dei partecipanti all’assemblea): così le citate Sez. Unite.

Quanto all’amministratore, qualora le tabelle in essere non rispondano più all’effettiva conformazione del Condominio, egli – pur dovendo segnalare ai condòmini la situazione, affinché essi siano messi in grado di prendere le decisione del caso – è tenuto a ripartire comunque le spese in conformità alle tabelle vigenti. Pertanto, se l’assemblea non interviene per modificare le tabelle, chi da ciò sia danneggiato (perché richiesto del pagamento della quota di sua pertinenza sulla base della tabella errata), può proporre domanda (anche riconvenzionale) per la revisione o modifica delle tabelle stesse (Cass., Sez. 2, n.3701 del 31/05/1988).

Infine, ecco cosa accade qualora una simile azione abbia successo, così da portare alla modifica della tabella millesimale. Secondo la Cassazione, non è possibile applicare retroattivamente l’efficacia di una sentenza di revisione o modifica dei valori proporzionali di piano nei casi previsti dall’art. 69 disp. att. c.c., (per il principio della natura costitutiva della stessa più volte affermato da questa Corte). Tuttavia, a tale evenienza è ben possibile rimediare con altri strumenti, quali l’azione di indebito arricchimento ex art. 2041 c.c. (Sez. 3, sentenza n.5690 del 10/03/2011).

In conclusione.

La proprietà delle unità immobiliari facenti parte di un Condominio è indipendente dalle tabelle millesimali. Il Condominio è tenuto a prendere atto dell’eventuale trasferimento della proprietà di dette unità (convocando gli attuali effettivi proprietari, che hanno diritto di partecipare all’assemblea), fermo restando che i millesimi vanno imputati sulla base delle tabelle vigenti (tanto ai fini del calcolo delle maggioranze assembleari, che ai fini del riparto delle spese), ma queste ultime – sussistendone i presupposti – possono essere soggette a revisione. Una volta modificate, se emerge che sulla base di quelle vecchie qualche condòmino abbia corrisposto somme che non sarebbero state dovute in base a quelle nuove, egli ha modo di ripetere quanto pagato in eccedenza, con decorrenza (salva l’eventuale prescrizione) dal momento in cui è venuta in essere la ragione giustificante la revisione delle tabelle stesse.