Morte del conduttore

 

 

Chi succede nel contratto di locazione commerciale, quando il conduttore decede ovvero (trattandosi sempre di una persona fisica) recede dal rapporto?

 

La situazione è regolata dall’art.37 della legge 392/78, il quale regola la successione nel contratto di locazione per due differenti ipotesi: il decesso del conduttore; il recesso del conduttore, ma solo se l’immobile è legittimamente occupato anche da altri soggetti che vi esercitano un’attività compresa tra quelle di cui all’art.27 della medesima legge.

Nella sentenza 23 novembre 1990, n.11328, la Cassazione ha ribadito:

 

“La legge n. 392 del 1978 con l’art.6 per gli immobili ad uso abitativo (e con l’art.37 per gli immobili ad uso non abitativo), essendo cessato il regime della proroga legale dei contratti, ha compiutamente e direttamente disciplinato la materia della successione nel contratto di locazione in caso di morte del conduttore, sì che la diversa disciplina dell’art.1614 c.c., in quanto incompatibile con il disposto dell’art. 6 citato, deve ritenersi abrogata con l’entrata in vigore della suddetta legge ai sensi dell’art.84 della legge medesima”.

 

Nello stesso senso già la lontana sentenza 23 novembre 1990, n.11328.

Posto allora che si deve fare riferimento solo alla norma in questione, esaminiamone sinteticamente il contenuto.

 

 

Decesso del conduttore.

 

In caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto coloro che, per successione o per precedente rapporto risultante da atto di data certa anteriore alla apertura della successione, hanno diritto a continuarne l’attività, senza la necessità che quest’ultima sia anche direttamente esercitata dall’avente diritto (art.37, comma 1).

Così Cassazione, 10 febbraio 1994, n.1359:

 

“In tema di morte del conduttore di immobile destinato per uno degli usi previsti dall’art.27, della legge sull’equo canone, subentrano nel rapporto, ai sensi dell’art.37, della medesima legge, coloro che per successione o per precedente rapporto (risultante da data certa anteriore all’apertura della successione), hanno diritto di continuare l’attività, senza necessità che questa sia anche direttamente esercitata dall’avente diritto ovvero da colui che anche in base a legittima aspettativa ne abbia titolo, perché questo ulteriore requisito, espressamente richiesto dalle precedenti analoghe disposizioni dell’art.1, quarto comma, della legge n.253 del 1950 e art.2 bis, della legge n.351 del 1974, relativa alle locazioni soggette al regime di proroga, non è stato più indicato dal legislatore nell’art. 37, sopra citato (cfr. Cassazione 4 marzo 1993, n.2629).

E ciò perché la legge richiede, ai fini di consentire la successione nel contratto di locazione da parte degli eredi, non la effettiva continuazione dell’attività precedentemente svolta dal dante causa, bensì la legittimazione a farlo, ovvero la possibilità giuridica di continuare l’attività del de cuius, che si acquisisce subentrando nella titolarità dell’azienda da lui precedentemente condotta”.

 

 

Chiariamo però che gli eredi non sono comunque tenuti a continuare il rapporto contro la loro volontà. In effetti, essi hanno comunque la facoltà di sciogliere il rapporto in base all’art.27, ultimo comma, della legge 392/78, rappresentando il decesso del conduttore una “giusta causa” di recesso dal contratto (su cui il caso 5.6).

La successione nel contratto opera però anche in favore del coniuge separato o addirittura divorziato del defunto, purché il sopravvissuto continui nell’immobile la stessa attività già ivi esercitata assieme all’altro coniuge prima della separazione legale o consensuale ovvero prima dello scioglimento o della cessazione degli effetti civili del matrimonio (art.37, comma 2). Qui è dunque necessario che anche il sopravvissuto esercitasse effettivamente l’attività intrapresa dal de-cuus (sempre la sentenza appena citata):

 

“Effettiva continuazione dell’attività precedentemente svolta, richiesta invece dal secondo comma dello stesso art.37, quando si parla di separazione legale o consensuale, di scioglimento o di cessazione degli effetti civili del matrimonio, dove è esplicitamente detto: “il contratto di locazione si trasferisce al coniuge, anche se non conduttore, che continui nell’immobile la stessa attività già ivi esercitata assieme all’altro coniuge…”.

 

 

Qualche difficoltà è insorta nel capire chi siano – ai sensi del primo comma della norma in esame – i soggetti che, in forza di un precedente rapporto, hanno diritto a continuarne l’attività del conduttore deceduto. A chiarire, è intervenuta la Cassazione con la sentenza 9 gennaio 1991, n.153:

 

“Dalla struttura della norma risulta il collegamento tra la morte del conduttore ed il diritto a continuare l’attività di questi: collegamento temporale, per cui il diritto alla continuazione dell’attività del conduttore nascente da “precedente rapporto risultante da atto di data certa anteriore all’apertura della successione”, sorge nel momento della morte del conduttore medesimo.

La cessione dell’azienda è ipotizzata nell’art.36: legittima la cessione del contratto di locazione, o la sublocazione, dell’immobile “anche senza il consenso del locatore” (nei cui confronti la cessione del contratto è efficace “ope legis”, potendo egli soltanto opporsi per gravi motivi nel termine di trenta giorni dalla comunicazione fattagli dal conduttore). Prevista nell’art.36 e producendo il subentro nel contratto di locazione a quella condizione, non può essere fatta rientrare anche nella fattispecie tipizzata nell’art.37, producendo, in contrasto con la condizione imposta dall’art.36, la successione nel contratto di locazione alla morte del conduttore, rimasto tale, che ha ceduto l’azienda.

Va rilevato infine, che non può ipotizzarsi, come fa la sentenza impugnata, una cessione di azienda producente effetto, per volontà delle parti, alla morte del cedente, trattandosi di patto successorio vietato dall’art. 458, cod. civ.”

 

In base a tale ricostruzione, i giudici di legittimità hanno allora escluso che tra i soggetti, cui compete il diritto di succedere nel contratto di locazione ai sensi del citato primo comma dell’art.37, rientri il cessionario dell’azienda del conduttore deceduto, che all’epoca della stipulazione del contratto di cessione avesse escluso tra gli effetti di tale atto quello di farlo subentrare nella locazione dell’immobile ove l’azienda era esercitata. In altre parole: a siffatto cessionario spettava il diritto di subentrare nel contratto di locazione ovvero di ottenere la sublocazione dell’immobile, per effetto dell’art.36 della legge 392/78. Se non lo ha esercitato per tempo, egli non può poi appellarsi all’art.37 della medesima legge.

Alquanto complessa è, infine  la situazione che viene a crearsi, quando l’immobile è adibito all’uso di più professionisti, artigiani o commercianti (art.37, comma 3).

Se uno solo di essi è il titolare del contratto di locazione, in caso di sua morte più soggetti concorrono a succedere insieme nella titolarità del contratto stesso (Cassazione, 24 luglio 1991, n.8286). Infatti, la successione avviene non solo in favore degli altri professionisti, artigiani o commercianti, che legittimamente dividevano l’uso dell’immobile con il defunto, ma anche – sussistendone i presupposti, e cioè il diritto a continuare l’attività del defunto, alle condizioni sopra menzionate – gli eredi, gli aventi causa del defunto ed il coniuge separato o divorziato.

E’ però bene puntualizzare che gli altri occupanti, diversi dagli eredi del conduttore, non devono trovarsi nell’immobile violando eventuali divieti validamente posti dal locatore. Il locatore deve cioè avere autorizzato l’uso plurimo dei locali, come ribadito dalla Cassazione nelle sentenza 17 novembre 1995, n.11914, sulla scorta di un precedente indirizzo interpretativo (in particolare, le decisioni 20 gennaio 1989 n.288, e 24 novembre 1990 n.11349):

 

“in tema di locazioni non abitative, i commi 3 e 4 dell’art.37 presuppone che l’uso plurimo sia stato previsto contrattualmente o anche successivamente consentito dal locatore, con la conseguenza che ove la destinazione dell’immobile in favore di più soggetti non sia stata prevista nel contratto stipulato dal locatore con uno soltanto di questi, l’eventuale occupazioni di fatto dell’immobile da parte degli altri non li legittima (nell’ipotesi di recesso dell’unico conduttore) a subentrare nel contratto, salvo che il locatore non abbia espressamente consentito l’uso dell’immobile anche in favore di costoro successivamente al contratto di locazione (e prima del recesso del conduttore). La ragione giustificatrice di tale indirizzo – che qui si riconferma – si evidenzia ove si consideri che, se la norma con la semplice enunciazione della mera circostanza della adibizione dell’immobile (“se l’immobile è adibito all’uso …”) senz’altra specificazione ha avuto di mira l’evenienza fattuale del concorrente godimento dell’immobile locato sia esso attuato ab initio del rapporto o nel corso dello stesso, non può prescindersi – ai fini della prevista tutela di quel dato fattuale dell’uso congiunto di altri soggetti distinti dal formale conduttore – dal parametro della sua liceità e così in tale prospettiva dalla lex contractus, con la conseguenza che detto uso plurimo deve essere previsto nell’originario contratto ovvero consentito espressamente dal locatore nel corso del rapporto”.

 

L’autorizzazione all’uso plurimo, inoltre, va intesa come permesso alla coutenza dell’immobile, situazione non ravvisabile nella mera attribuzione al conduttore della facoltà di sublocare (Cassazione, 24 novembre 1990, n.11349). Ovvio, quindi, che la mera occupazione di fatto dell’immobile non legittima affatto i soggetti in questione – e cioè chi non è erede – a subentrare nel contratto (Cassazione, 20 gennaio 1989, n.288).

Ciò fermo, la Cassazione ha anche individuato un ulteriore limite all’operatività dell’art.37 citato, quando alla successione degli altri professionisti, artigiani o commercianti. Infatti, nella sentenza 24 luglio 1991, n.8286, la Suprema Corte ha altresì ravvisato la necessità che detti soggetti svolgano un’attività omogenea a quella del defunto:

 

“La circostanza che l’art.37 comma 3, della legge n.392 del 1978 derivi dall’art.22 della legge n.253 del 1950 permette di individuare l’ambito soggettivo d’applicazione della norma e conduce, quanto al punto della “omogeneità” degli usi, alla conclusione accolta dalla sentenza l’impugnata.

L’art.22 della legge n.253 del 1950 faceva menzione unicamente d’un uso da parte di più professionisti.

Reso uniforme, per certi aspetti, il regime della locazione ad uso professionale, e di quella ad uso artigianale e commerciale, la formula dell’art.22 ha subito, nel passaggio all’art.37, comma 3, della legge n.392 del 1978, la modifica consistente nell’essersi affiancati ai professionisti gli artigiani o commercianti, sia quanto all’uso anteriore alla morte del conduttore sia quanto alla legittimazione a succedergli nel contratto.

Se la uniformità del regime della locazione per gli usi ora veduti, nella misura in cui sussiste, spiega perché l’applicazione dell’istituto sia stata estesa anche ad artigiani e commercianti, la diversità del medesimo regime per altri rilevanti aspetti (artt.34, 38, 39 e 40 legge 27 luglio 1978, n.392) giustifica la interpretazione per cui la norma è da ritenere contempli l’aggiungersi di professionisti e professionista ed il loro succedergli nel contratto e, correlativamente, di artigiani o commercianti, ad uno d’essi, e non anche l’aggiungersi dei secondi ai primi.

Una tale interpretazione appare del resto attagliarsi e riflettere la più comune realtà socio-economica, caratterizzata da situazioni d’uso del medesimo immobile da parte di più soggetti esplicantivi attività analoghe nell’ambito dello stesso tipo (professionale o artigianale e commerciale) e non attività di tipo diverso.”

 

A ben vedere, allora, la norma in questione pare forse utilmente applicabile nelle situazioni in cui gli occupanti dell’immobile svolgono insieme la medesima attività ovvero operano in modo fortemente integrato.

In simili circostanze, però, oggigiorno tali soggetti tendono già a regolamentare i loro rapporti in forma societaria oppure associativa, soprattutto per l’esigenza di non lasciare troppo indeterminata – sia sul piano interno che in quello dei rapporti con i terzi ed il fisco – la qualificazione delle reciproche relazioni.

Pertanto, solitamente saranno le strutture così create a stipulare in qualità di conduttore il contratto di locazione, rendendo così inutile il disposto dell’art.37 in esame.

 

 

Recesso del conduttore.

 

Anche in questa ipotesi, la norma in commento – per la precisione, il suo quarto comma – interviene solo se, nonostante il contratto sia intestato ad un solo conduttore rappresentato da una persona fisica, l’immobile è legittimamente utilizzato anche da altri soggetti per la stessa attività. Dunque, anche qui sussistono le forti limitazioni appena illustrate, disaminando il terzo comma della medesima disposizione, che nella prassi vengono superate intestando il contratto alla società o all’associazione mediante le quali gli occupanti l’immobile esercitano insieme l’attività professionale o artigianale.

Nelle ristrette circostanze comunque evidenziate, il recesso del conduttore determina la successione nel contratto in favore degli altri professionisti, artigiani o commercianti. Questi ultimi sono comunque tenuti a dare espressa comunicazione al locatore circa la loro intenzione (Cassazione, 2 giugno 1993, n.6129). Dal canto suo, il locatore ha diritto ad opporsi per gravi motivi riconducibili alla persona del subentrante, comunicandolo con le modalità di cui all’art.36 della legge 392/78 (situazione esaminata al caso 5.16).

 

 

In conclusione:

 

In seguito al decesso del conduttore, gli eredi subentrano nella sua posizione senza particolari requisiti. Più limitato è il diritto del coniuge separato o divorziato, siccome succede solo se esercitava nell’immobile la stessa attività prima del decesso. Parimenti limitato è il diritto a succedere nel contratto in capo agli altri artigiani, commercianti o professionisti, poiché sussiste solo se essi occupavano legittimamente l’immobile prima della morte dell’intestatario del contratto esercitando la sua stessa attività. Lo stesso vale per il diritto di questi ultimi a succedere nel contratto qualora il conduttore, rappresentato da una persona fisica, recede dal rapporto.

 

 

 

 

 

 

 

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