Usucapione terreni agricoli

La durata del tempo necessario per usucapione terreni agricoli e le modalità per interromperla in modo valido.


 

 

L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà (e degli altri diritti reali) a titolo originario, che si realizza mediante il possesso protratto per un certo periodo di tempo. Affinché l’usucapione si avveri, il possesso deve però rispettare alcuni requisiti (essere cioè “qualificato”), e cioè risultare: “inequivoco“, ossia non deve generare nei terzi il dubbio sulla effettiva intenzione del soggetto di porre in essere un’attività corrispondente all’esercizio del diritto di proprietà (si parla appunto di possesso “uti dominus“); “pacifico”, nel senso che non deve essere stato acquistato in modo violento o clandestino; “continuo ed ininterrotto” per tutto il tempo utile previsto per legge.

Il decorso del tempo è dunque un elemento indefettibile per l’avverarsi dell’usucapione. Il lasso temporale, in cui deve perdurare detto particolare tipo di possesso (definito “termine ad usucapionem”) varia a seconda dei beni su cui si intende acquisire la proprietà o altro diritto reale.  Se si tratta di un immobile (quale un appezzamento di terreno), il tempo necessario per l’usucapione è di 20 anni (art.1158 del codice civile), che si riduce a soli 15 anni, qualora essa riguardi la piccola proprietà rurale (art.1159 bis c.c.: usucapione terreni agricoli aventi dette caratteristiche)

In quest’ultimo caso, sussiste una differenza, a seconda che il fondo rurale (cui può essere annesso un fabbricato) si trovi o meno in un comune classificato come “montano”: in caso affermativo, l’usucapione breve scatta sempre, a prescindere dall’estensione del terreno e dal relativo reddito dominicale; in caso negativo, è invece necessario che il reddito dominicale iscritto in catasto non superi complessivamente le (vecchie) lire 350.000, importo pari a circa 180 euro. Ad ogni modo, per entrambe le ipotesi, l’usucapione quindicinale avviene solo se il fondo è stato in concreto destinato all’attività agricola, quanto meno nel momento in cui  ha iniziato a sussistere il possesso rilevante ai fini dell’usucapione.

La Cassazione ha poi precisato (in ultimo nella sentenza n.20451, resa il 28/08/2017, in relazione ad una causa iniziata nel 1988 dinanzi al Pretore di Reggio Calabria e nemmeno conclusasi con la citata pronuncia della Suprema Corte, giacché è stato disposto un rinvio alla Corte d’Appello, adesso chiamata a svolgere accertamenti ulteriori … il che è pura follia, sia sul piano economico, sia su quello del diritto costituzionale ad un equo processo entro un tempo ragionevole!) che l’usucapione abbreviata in questione può concernere soltanto un fondo rustico inteso come entità agricola ben individuata ed organizzata, che sia destinata ed ordinata a una propria vicenda produttiva. Ciò conduce ad escludere che essa scatti con riferimento a piccole superfici di terreno, ancorché facenti parti di maggiori fondi coltivati o coltivabili siti in zone montane, che non siano di per sé idonee a costituire un’autonoma unità produttiva. Per tali ipotesi, allora, il termine di usucapione è quello ventennale.

Passiamo a come interrompere il possesso ad usucapionem, in modo da non farla avverare.

A tal fine, non basta una semplice raccomandata.

Ciò è stato di recente ribadito dalla Cassazione (altra sentenza resa il 31/08/2017, la n.20611, da cui non è invece possibile dedurre la durata complessiva della vicenda giudiziaria), in cui è stato così statuito: “Ai fini dell’interruzione del termine utile per l’usucapione, può essere attribuita efficacia interruttiva del possesso solo ad atti che comportino per il possessore la perdita materiale del potere di fatto sulla cosa o ad atti giudiziali diretti ad ottenere la privazione del possesso nei confronti del possessore usucapente: di conseguenza, una richiesta scritta di rilascio di un terreno occupato non è idonea ad interrompere il termine per usucapire, dal momento che il possesso può essere esercitato anche in aperto e dichiarato contrasto con la volontà del titolare del diritto reale”.

Concludendo, se  si è in grado di dimostrare di aver mantenuto il possesso qualificato ed ininterrotto sul fondo di suo interesse per il tempo sufficiente (15 o 20 anni, a seconda del caso), è possibile rivendicarne l’acquisto della relativa proprietà, per effetto dell’usucapione. Per farlo, bisogna inizialmente invitare in mediazione i soggetti cui oggi è formalmente attribuita la proprietà su tale terreno e, qualora la controversia non venga amichevolmente composta in tale sede, chi intende usucapire (… augurandogli lunga vita!) potrà successivamente citarli dinanzi al Tribunale territorialmente competente, al fine di ottenere in proprio favore la pronuncia di una sentenza dichiarativa dell’intervenuta usucapione del diritto di proprietà sul fondo.