Prelazione del conduttore

Nelle locazioni commerciali, il locatore può vendere liberamente l’immobile a terzi oppure il conduttore ha un diritto di prelazione?

 

Il diritto di prelazione.

 

L’art.38 della legge 392/78 attribuisce al conduttore il diritto di prelazione per l’acquisto dell’immobile, qualora il locatore intenda venderlo. Per definire in cosa consiste, è utile richiamare Cassazione, 21 aprile 2005, n.8368:

 

“Secondo la giurisprudenza di questa Corte (giurisprudenza, costante dopo S.U. n. 5359 del 1989) in tema di prelazione di immobili locati ad uso diverso da quello abitativo, in base alla disciplina di cui all’art.38 della legge 27 luglio 1978 n.392, la comunicazione della volontà di trasferire il bene a titolo oneroso non è qualificabile come proposta contrattuale, e nemmeno come mera informativa di generici intenti destinati ad avviare trattative negoziali, ma si inserisce, in un particolare meccanismo predisposto da detta norma per assicurare al conduttore l’esercizio del diritto di prelazione, quale atto d’interpello, dovuto dal proprietario, nonché vincolato nella forma e nel contenuto; sempre secondo detta giurisprudenza, la dichiarazione del conduttore di esercizio della prelazione medesima non costituisce accettazione di proposta e non comporta immediato acquisto dell’immobile, ma determina l’insorgenza per entrambe le parti dell’obbligo di addivenire, entro un preciso termine, alla stipula del previsto contratto, con contestuale pagamento del prezzo.

Inoltre dall’indicata natura della prelazione consegue che, in caso di inadempienza delle parti a quell’obbligo a contrattare, deve ritenersi consentita la tutela in forma specifica di cui all’art.2932 c.c., nel concorso delle relative condizioni, trattandosi di norma applicabile indipendentemente dalla fonte, legale o convenzionale, dell’obbligo stesso”.

 

Esso sussiste quando il conduttore utilizza i locali per le medesime attività che consentono di ottenere l’indennità per la perdita dell’avviamento, fermo restando che i locali stessi devono anche avere caratteristiche strutturali tali da consentire il contatto con il pubblico (come già evidenziato al caso precedente). Un poco contraddittorio pare, tuttavia, la decisione con cui i giudici di legittimità hanno ritenuto la sussistenza del diritto di prelazione anche in favore degli istituiti di credito, senza ritenere necessario di dover riscontrare la prevalenza dell’attività di sportello (Cassazione, 26 febbraio 2003, n.2893).

Per chiarezza, sembra comunque utile ribadire che il diritto di prelazione è tout court escluso, se il contratto di locazione concerne un immobile:

  • adibito ad attività che non comportano contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori (Cassazione, 10 luglio 1986, n.4486);
  • destinato all’esercizio di attività professionali;
  • impiegato per attività di carattere transitorio;
  • complementare o interno a: stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici;
  • attività ricreative, assistenziali, culturali, scolastiche, sede di partiti e sindacati (art.42, comma 1, legge 392/78, che richiama l’art.41 citato);
  • qualsiasi uso, se il conduttore è lo Stato o altro ente pubblico territoriale (art.42, comma 1, legge 392/78, che richiama l’art.41 citato), e ciò a prescindere dal fatto che l’attività svolta nell’immobile locato implica contatti con il pubblico: Cassazione, 2 marzo 1990, n.1661.

Nelle ipotesi residuali (essenzialmente i contratti per attività commerciali, industriali o artigianali che comportano contatto con il pubblico), il locatore è tenuto a comunicare – a mezzo di atto notificato da ufficiale giudiziario, avente la natura di formale interpello e non di proposta contrattuale  (Cassazione, 17 novembre 1998, n.11551) – il prezzo, da quantificarsi sempre in denaro, nonché le altre condizioni di vendita rilevanti per l’acquisto (Cassazione, 6 giugno 1992, n.6999; 16 aprile 1993, n.4532), tra cui spiccano in particolare i termini di pagamento. Il tutto unitamente all’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione. Così Cassazione 29 settembre 2005, n.19157; contra, però, la citata sentenza 21 aprile 2005, n.8368, ove i giudici di legittimità lasciano qualche spazio alle corti di merito per valutare se la comunicazione imperfetta abbia comunque efficacia.

Per esercitare validamente la prelazione, il conduttore deve rispondere – sempre con atto notificato a mezzo ufficiale giudiziario – entro sessanta giorni dalla ricezione di detta comunicazione, dichiarandosi disponibile ad acquistare alle condizioni richieste dal locatore (Cassazione, 26 settembre 2005, n.18784; 24 giugno 1993, n.7008). Il versamento del prezzo va eseguito nei termini indicati dal locatore nella propria comunicazione. In mancanza, il pagamento deve avvenire contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del relativo preliminare, cosa da farsi entro un arco di tempo determinato da due paletti. Il primo è che devono essere trascorsi almeno sessanta giorni dalla notificazione fatta dal locatore circa la propria intenzione di vendere. Il secondo è che il pagamento va eseguito entro trenta giorni decorrenti dalla data corrispondente al primo paletto. Pertanto, a tal fine risulta ininfluente il momento in cui il conduttore esercita (purché validamente) il diritto di prelazione.

Le stesse regole valgono anche nell’ipotesi in cui l’immobile sia locato a più conduttori. Il locatore è tenuto a comunicare a ciascuno di essi la propria intenzione a vendere l’immobile. Chi dei conduttori non risponde entro trenta giorni, viene considerato aver rinunciato ad avvalersi della prelazione. Coloro che invece comunicano tempestivamente di voler acquistare, devono poi procedere a saldare il prezzo nei termini sopra indicati, divenendo così comproprietari dell’immobile.

Esistono però alcuni casi in cui, pur avendo l’immobile e l’attività esercitata dal conduttore i requisiti idonei a ricadere nell’ambito di applicazione della norma che attribuisce il diritto di prelazione, quest’ultimo tuttavia non opera.

Due ipotesi sono indicate dalla stesso art.38 della legge 392/78, all’ultimo suo comma.

In primo luogo, quando l’immobile locato è caduto in successione ereditaria cui concorrono più coeredi ed uno di essi intende alienare la propria quota. In tale circostanza, il diritto di prelazione sussiste solo in capo agli altri coeredi, ai sensi dell’art.732 c.c.

In secondo luogo, quando il locatore trasferisce l’immobile al proprio coniuge ovvero ai parenti entro il secondo grado.

Altre ipotesi, in cui la prelazione non insorge, sono state invece individuate dalla giurisprudenza.

Innanzitutto, se l’immobile non è oggetto di compravendita, ma viene conferito in dotazione ad una società costituita dal locatore (Cassazione, 21 luglio 2000, n.9592). Risulta poi irrilevante se quest’ultimo aliena successivamente la propria partecipazione sociale, a meno che dalle modalità dell’operazione il conduttore non riesca a dimostrare che l’intera operazione era unicamente preordinata a vanificare il proprio diritto di prelazione.

Inoltre, se l’immobile locato è oggetto di permuta (Cassazione, 14 gennaio 1988, n.205; 6 maggio 2003, n.6867) ovvero è oggetto di divisione giudiziale (Cassazione, 18 settembre 1991, n.9748). Lo stesso dicasi in caso di vendita a terzi solo di una quota della proprietà sull’immobile locato “mancando l’imprescindibile presupposto dell’identità dell’immobile locato con quello venduto.” (Cassazione 20 dicembre 1990, n.12088; 21 ottobre 1998, n.10431; 5 dicembre 2003, n.18648).

Ancora, se il locatore vende non solo l’alloggio occupato dal conduttore, ma tutto l’immobile in cui quest’ultimo è inserito. Il tema risulta però alquanto delicato e non sempre di facile soluzione, siccome in tali circostanze bisogna distinguere, a seconda se l’operazione immobiliare configura una vendita in blocco (dove la prelazione non opera) ovvero una vendita cumulativa (dove, invece, permane il diritto di prelazione in capo al conduttore).

Esaminiamo allora la questione nel dettaglio.

Nella sentenza del 14 gennaio 2005, n.682, la Cassazione ha così deciso:

 

“4.1. … La giurisprudenza costante di questa Corte, ha ritenuto che in tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello abitativo, allorché la vendita riguardi non un intero edificio (cosiddetta vendita in blocco, nella quale il conduttore di un’unità immobiliare non ha diritto alla prelazione ed al riscatto previsti dagli art.38 e 39 della legge n.392 del 1978), ma solo alcune delle unità immobiliari che lo compongono, ciascuna delle quali dotata di una propria autonomia, trasferite con un unico atto (cosiddetta vendita cumulativa), al fine di stabilire se debba essere riconosciuto il diritto di prelazione e di riscatto del conduttore di una di tali unità comprese nella vendita, deve accertarsi se l’oggetto del contratto sia unico, sia, cioè, un complesso immobiliare dotato di una propria individualità giuridico – strutturale, o se contenga tanti atti di disposizione per quanti sono gli immobili, sia, cioè, un atto traslativo ad oggetto plurimo.

Mentre nel primo caso la prelazione ed il riscatto devono essere esclusi per le stesse ragioni per le quali lo sono nella vendita in blocco (in quanto oggetto del trasferimento è un bene che ha una configurazione sua propria, che lo rende diverso dall’immobile locato), nel secondo devono essere riconosciuti, poiché realizzano le finalità dell’accorpamento aziendale perseguito dalla legge (Cass. 21 maggio 1999, n.4956; Cass. 16 luglio 1999, n.7520; Cass. 2 ottobre 1998, n.9788).

4.2. Ritiene questa Corte che detto principio vada condiviso, essendo esso fondato sulla lettera della legge, che, per l’esercizio del diritto di prelazione o riscatto, richiede l’identità tra il bene locato e quello alienato, nonché sulla ratio della stessa (sul punto funditus Cass. 17.2.1994, n.1519).

Detto principio non è stato violato dalla sentenza impugnata, contrariamente a quanto ritenuto dalla ricorrente, ma anzi il giudice di appello si è espressamente richiamato allo stesso: egli ha solo ritenuto che nella fattispecie – sotto il profilo fattuale – si versasse in ipotesi di vendita cumulativa.

4.3. Ciò che rileva non è la possibilità per le unità immobiliari di essere trasferite separatamente e quindi la scindibilità dall’intero complesso: anzi ciò è un elemento fattuale che si verifica in ogni fattispecie in cui si discuta di prelazione o riscatto in presenza di una vendita in blocco, che presuppone che il conduttore detenga, sulla base di un contratto di locazione, solo una parte di quanto si vende. Né rileva la formale unicità dell’atto di trasferimento, poiché esso può racchiudere, sotto l’apparente unitarietà, tante vendite quante sono le unità vendute, né l’unitarietà del prezzo, in quanto esso può costituire il totale dei vari prezzi.

E’ rilevante, invece, che il complesso sia stato venduto come un unicum e che quindi le varie componenti di questo siano sotto il profilo oggettivo strutturalmente e funzionalmente coordinate fra loro, sì da costituire un’entità patrimoniale diversa dalle singole unità che lo compongono (cfr. Cass. n.502 del 2001; Cass. n.3467/1997).

Tanto è più facilmente evidenziabile se il locatore ha alienato in blocco tutto il fabbricato, ma il principio rimane eguale nel caso di vendita cumulativa di alcune soltanto delle unità immobiliari, ovvero – come nella fattispecie – di un intero fabbricato e di altre unità immobiliari, purché le stesse risultino strutturalmente e funzionalmente coordinate tra loro.”

 

Così anche Cassazione 10 marzo 2005, n.5331 e 4 febbraio 2004, n.2069.

Per meglio distinguere la “vendita cumulativa” rispetto a quella “in blocco”, soccorrono due precedenti pronunce. In  quella resa il 21 febbraio 2001, n.2511, la Cassazione ha rilevato:

 

“… questa Corte ha anche precisato (Cass. n.1934/87; Cass. n.10340/98) che a conferire unica ed oggettiva individualità alle diverse unità immobiliari, comprese nella vendita cumulativa, non è sufficiente che la vendita stessa concerna tutte le unità immobiliari di cui il locatore sia proprietario in un più ampio complesso, giacché, in tal caso, l’unico elemento di collegamento fra i predetti beni è dato dalla volontà negoziale del proprietario venditore, per il quale deve anche considerarsi irrilevante il vantaggio che può derivargli dalla vendita contemporanea ad un unico acquirente dei singoli cespiti.

Allo steso scopo, è stato ritenuto altrettanto irrilevante il progetto del compratore di unificare le unità immobiliari oggetto della vendita cumulativa – quando anche ciò dovesse determinare un aumento del valore di scambio del quale viene ad avvantaggiarsi il venditore, il quale ha autolimitato la sua libera disponibilità del bene anche in relazione alla sua utilizzazione (Cass. n.10340/9) – dovendosi, peraltro, considerare evanescente il criterio della intenzione dell’acquirente di un accorpamento funzionale di tutti i locali dopo l’acquisto (Cass. n.1934/87).

Inoltre, ad evitare la facile elusione dello “ius praelationis” spettante al conduttore, questo giudice di legittimità, pur nella ipotesi di vendita in blocco, ha ammesso il conduttore a dimostrare che la cessione con unico atto e ad un prezzo unitario della pluralità di unità immobiliari del medesimo stabile concreta piuttosto una pluralità di contratti autonomi con altrettante prestazioni; che, aggiungendo surrettiziamente altri beni all’immobile locato, sono in realtà mossi dall’intento di vanificare la tutela privilegiata, che la legge accorda allo stesso conduttore (Cass. n.3467/97).”

 

Ancora più chiara sul punto altra sentenza della Cassazione (15 gennaio 2001, n.502), di pochissimo precedente quella appena citata:

 

“2.1. … La giurisprudenza di questa Corte è attestata sul seguente principio di diritto:

Fermo restando che nel caso di vendita in blocco dell’intero edificio del quale facciano parte immobili locati ad uso diverso dall’abitazione, i conduttori di questi non hanno il diritto di prelazione (o di riscatto) previsto dagli artt.38 e 39 della legge n.392 del 1978 né sull’unità immobiliare oggetto del rispettivo rapporto locatizio né sull’intero stabile, rappresentando questo un bene diverso dalle singole unità che lo compongono, nel diverso caso di vendita non riguardante l’intero edificio, ma una parte di esso comprendente l’unità immobiliare locata ed altre, vendita cioè cumulativa di più unità immobiliari facenti parte del medesimo edificio, per stabilire se venga meno oppure no il diritto di prelazione (e di riscatto) del conduttore di una o più unità immobiliari comprese nella vendita deve accertarsi se, in relazione all’oggetto della vendita considerato nel suo complesso, possa parlarsi di un “unicum”, cioè di un complesso immobiliare che, nello stato in cui si trova, sia dotato di una propria oggettiva, effettiva e non fittizia individualità giuridica strutturale” (Cass., n.4519 del 1990, cui si è allineata la giurisprudenza successiva: si vedano tra le altre, Cass., n.5009/96 e n.3467/97)”.

 

Conforme, infine, Cassazione 14 gennaio 2005, n.682 e 29 settembre 2005, n.18784.

Il conduttore può sì rinunciare al diritto di riscatto, ma solo dietro corrispettivo (Cassazione, 29 settembre 2005, n.19156).

Nulla questio, se la rinuncia interviene dopo la stipulazione del contratto di locazione, mediante un atto del tutto indipendente. Il problema insorge, invece, quando la rinuncia risulta contenuta nel medesimo contratto di locazione, giacché viene considerata priva di efficacia, se non traspare con evidenza il vantaggio economico percepito dal conduttore come corrispettivo. In altre parole, una rinuncia gratuita è considerata nulla, perché la mancanza di una sua giustificazione economica induce a pensare che rappresenti un modo per aggirare il disposto dell’art.38 della legge 392/78.

 

 

Il diritto di riscatto.

 

Vediamo ora cosa accade, qualora il locatore trasferisca a terzi la proprietà dell’immobile violando il diritto di prelazione del conduttore, e cioè non informandolo nemmeno circa le proprie intenzioni ovvero vendendo l’immobile ad un prezzo inferiore ovvero a condizioni più vantaggiose per l’acquirente (Cassazione 1 luglio 1991, n.7241) rispetto a quanto indicato nella comunicazione a suo tempo inviata.

In entrambe i casi, per effetto dell’art.39 della legge 392/78 il conduttore può riscattare l’immobile – comprensivo delle sue pertinenze (Cassazione, 30 ottobre 1990, n.10484; 28 giugno 1994, n.6198) – dall’acquirente nonché da qualsiasi suo avente causa. Nel precisare la portata degli effetti dell’esercizio del diritto di riscatto, la Cassazione ha chiarito che esso (allo stesso modo che per la prelazione agraria) non comporta la risoluzione del contratto traslativo a vantaggio del terzo e la contestuale formazione di un titolo di acquisto “ex nunc” a favore del retraente, né un nuovo trasferimento del diritto sul bene dal terzo acquirente al titolare del diritto di riscatto. Esso determina la sostituzione con effetto “ex tunc” di detto titolare al terzo nella stessa posizione che questi aveva nel negozio concluso, sulla base della propria dichiarazione unilaterale recettizia. Pertanto la pronuncia, che decide positivamente sul valido esercizio di detto diritto potestativo del conduttore, è di mero accertamento del già avvenuto trasferimento. Da ciò consegue che le vicende modificative “ex latere conductoris“, che intervengono dopo l’avvenuto esercizio del riscatto ad opera dell’avente diritto, non valgono a trasferire al cessionario della locazione anche la titolarità del diritto di riscatto (sentenza 12 gennaio 2006, n.410).

Il diritto di riscatto, però, spira in tempi piuttosto brevi, siccome va esercitato mediante un atto di natura ricettizia (Cassazione 3 aprile 1993, n.4039) entro sei mesi dal momento in cui viene trascritto in conservatoria l’atto di alienazione pregiudizievole del diritto di prelazione (Cassazione, 16 luglio 1996, n.6417) ovvero – in Trentino Alto Adige – la registrazione della domanda di intavolazione (Cassazione, 16 maggio 1991, n.5519). L’unica data che conta, dunque, è la predetta, risultando invece irrilevante il momento in cui il conduttore ha avuto l’effettiva conoscenza dell’operazione.

Ciò vale anche qualora il conduttore non se ne avveda, per effetto di una condotta posta in essere dal locatore e/o dal terzo acquirente, al fine di ingenerare nel conduttore il convincimento dell’insussistenza del trasferimento e, quindi, dal distoglierlo dall’onere di consultare i registri immobiliari per avere notizia del trasferimento. Trattasi di una responsabilità di natura extracontrattuale (Cassazione, 16 maggio 1991, n.5519; 16 luglio 1996, n.6417; 2 aprile 1997, n.2872).

Il prezzo dovuto al locatore corrisponde a quello indicato nell’atto trascritto in conservatoria, per cui la simulazione del prezzo di vendita operata da locatore e terzo acquirente risulta irrilevante ai fini della determinazione del prezzo di riscatto (Cassazione, 5 marzo 2002, n.3175; 6 maggio 2003, n.6882).

Il relativo pagamento va eseguito nel seguente modo.

Se non vi è opposizione da parte dell’acquirente, entro tre mesi decorrenti dalla prima udienza del giudizio in cui il conduttore esercita il diritto di riscatto ovvero dalla ricezione dell’atto con cui, prima di detta udienza, l’acquirente manifesta tale sua posizione, che deve consistere in un comportamento processuale tale da rendere possibile la completa attuazione del diritto di riscatto con l’immediato subentro del conduttore nella qualità di acquirente del bene (Cassazione, 21 gennaio 1995, n.702).

Se invece vi è opposizione, entro tre mesi dal passaggio in giudicato della sentenza che definisce il giudizio riconoscendo il fondamento della richiesta di riscatto avanzata dal conduttore.

Il mancato pagamento del prezzo nel termine anzidetto è sanzionato in modo lieve, siccome è considerato non una causa di decadenza del diritto di prelazione legittimamente esercitato, ma un mero inadempimento dell’obbligazione pecuniaria del conduttore-retraente, che nemmeno consente al locatore-venditore di chiedere la risoluzione del rapporto venutosi ad instaurare per effetto del riscatto (Cassazione, 3 aprile 2003, n.5140).

Avendo subito l’evizione conseguente all’esercizio del diritto di riscatto, chi ha acquistato l’immobile può rivalersi nei confronti del suo dante causa (e cioè il locatore che ha violato il diritto di prelazione del conduttore), richiedendo la restituzione di quanto corrispostogli nonché il risarcimento dei danni patiti (Cassazione, 16 aprile 1988, n.2992).

Va infine rammentato che esiste anche una specifica prelazione legale in caso di vendita di locali adibiti a sala cinematografica (ai sensi dell’art.20, comma 2, del decreto legge 14 gennaio 1994, n.26, convertito in legge 1 marzo 1994, n.153), analoga a quella ora esaminata, che opera anche in favore dell’affittuario di tale azienda (Cassazione, 28 luglio 2005, n.15813).

 

 

 

In conclusione:

 

In caso di vendita dell’immobile, in alcuni casi particolari (essenzialmente quando nell’immobile viene esercitata attività commerciale, industriale o artigianale che comporta contatto con il pubblico) la legge riconosce al conduttore il diritto di prelazione, la cui violazione comporta l’insorgere di quello al riscatto del bene.

 

 

Clausola contrattuale:

 

“Il conduttore rinuncia al diritto di prelazione in caso di vendita dell’immobile. Il conduttore riconosce che, a fronte di detta sua rinuncia, in sede di trattative egli ha ottenuto una soddisfacente riduzione nelle richieste avanzate dal locatore circa l’ammontare del canone di locazione. Pertanto, il conduttore riconosce che la differenza, esistente tra dette richieste del locatore e la misura del canone invece pattuita per il presente contratto, rappresenta il corrispettivo da lui ottenuto per la rinuncia al diritto di prelazione in questione”.

 

 

 

 

 

 

 

 

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