Forma e registrazione contratti locazione

Quali le regole per la forma e registrazione contratti locazione?


Il contratto di locazione deve essere fatto in forma scritta?

Il legislatore – magari un po’ contraddittoriamente – richiede che i contratti ad uso abitazione abbiano necessariamente forma scritta a pena della loro nullità (art.1, ultimo comma, della legge 431/1988), mentre nulla viene detto circa quelli per uso diverso da abitazione, che restano a forma libera.

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Il contratto di locazione va registrato?

Il contratto di locazione va sempre registrato presso l’Agenzia delle Entrate, salvi i limitati casi in cui ciò è esente.

In mancanza di registrazione, il contratto è nullo. Dispone infatti l’articolo 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311 (legge finanziaria 2005): «i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati».

Cosa accade allora se il contratto è “nullo”?

Le conseguenze non sono ancora del tutto certe: ci si domanda cioè se la registrazione tardiva possa avere efficacia sanante nel rapporto tra locatore e conduttore.

Ad ogni modo, quand’anche ciò accada (cosa assolutamente rilevante nei rapporti tra locatore e conduttore), la registrazione tardiva produrrebbe un accertamento fiscale sul locatore, poiché sarebbe tenuto a pagare tutte le imposte evase e le relative sanzioni.

Cosa che a sua volta toglie al locatore pressocché ogni interesse ad omettere la registrazione


Approfondimento sui contratti locazione non registrati


Merita ricordare che la Corte Costituzionale ha cancellato – in quanto emanata dal Governo in assenza di delega legislativa – la specifica norma anti-elusione fiscale, portata dall’art. 3, commi 8 e 9 del decreto legislativo del 14 marzo 2011, n. 23 (concernente “disposizione sul federalismo municipale”).

Essa sanciva che se il contratto ad uso abitativo non veniva registrato nel termine previsto dalla legge (30 giorni dalla data di stipulazione), il rapporto di locazione non cadeva nel nulla, ma si trasformava in questo modo:
a) la durata della locazione divieniva di quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d’ufficio;
b) al primo rinnovo, il lodatore non poteva fare cessare il rapporto, tranne qualora egli volglia utilizzare l’immobile per sè e la propria famiglia (si applica cioè la disciplina di cui all’articolo 2, comma 1, della citata legge n. 431 del 1998);
c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione era  fissato in misura pari al triplo della rendita catastale (questo è il vero effetto penalizzante per i proprietari che non registrano il contratto!), oltre l’adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell’aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti.

Tali regole  si applicavano anche ai casi in cui:
a) nel contratto di locazione registrato fosse stato indicato un importo inferiore a quello effettivo;
b) fosse stato registrato un contratto di comodato fittizio (si sia cioè simulato un rapporto di comodato per nascondere quello di locazione).