Evitare le liti nella locazione

Come evitare le liti nella locazione, prevenendo o limitando il rischio di conflitti fra le parti di un contratto di locazione?


Posto che è impossibile evitare del tutto qualsiasi genere di conflitto, l’obiettivo più realistico è, da un canto, contenerne il più possibile il rischio e, dall’altro, porsi nella situazione più difendibile nel momento in cui nonostante tutto la lite insorge.

Un buon mezzo per conseguire tali obiettivi è redigere – in modo chiaro, preciso e ben coordinato – il testo contrattuale contenente gli accordi raggiunti fra le parti.

Per farlo, bisogna innanzitutto considerare che l’accordo deve rispondere alle esigenze specifiche del caso concreto, pure quando si ricorre a modelli di contratto già predisposti.

Di conseguenza, bisogna verificare non solo che il modello sia ben strutturato, ma anche che la disciplina da esso predisposta sia realmente adeguata al tipo di locazione che si intende concludere.

Esemplificando. Un modello di contratto può essere frutto di attento studio giuridico oppure limitarsi a riprodurre un insieme disorganico di clausole copiate da fonti eterogenee e qualitativamente povere. Inoltre, anche se ben redatto, il modello di contratto pensato per regolamentare la locazione di un ufficio non si addice affatto per quella di un capannone industriale.

L’esigenza di coordinare attentamente le singole clausole fra loro sussiste non solo quando si redige “su misura” un contratto di locazione, ma anche quando si interviene su un modello già esistente, per adattarlo ovvero per regolamentare specifiche situazioni non considerate dalle clausole “preconfezionate”.

Fermo tale approccio redazionale, sul merito delle varie pattuizioni ci si può limitare ad alcune osservazioni apparentemente banali.

Accanirsi nel tentare di aggirare una norma di natura imperativa (e cioè inderogabile dalle parti), ricorrendo a fantasiosi stratagemmi, rappresenta assumersi un certo rischio. Per contro, quando è riconosciuto spazio alla libertà contrattuale, è bene utilizzarlo, curando comunque di dare un fondamento sinallagmatico alle pattuizioni assunte in deroga a norme di legge aventi mera natura dispositiva. Siffatta attenzione appare particolarmente importante, quando la materia da regolamentare in via contrattuale non è completamente lasciata all’autonomia delle parti, sussistendo alcuni limiti imposti dalla legge. Soprattutto in tali ipotesi, sono preziose le informazioni desumibili mediante una ricognizione sugli orientamenti espressi dalla giurisprudenza, specie se della Suprema Corte.

Per rafforzare l’efficacia delle pattuizioni ritenute più importanti, giova attribuire loro natura essenziale, sì da far conseguire la risoluzione “ipso iure” (e cioè automatica) del contratto, quando vengono violate. Non bisogna però eccedere, siccome conferire tale portata a tutte le previsioni contrattuali rischia di vanificare l’efficacia della clausola stessa.

Le strategie utili per affrontare gli specifici rischi di morosità del conduttore, sia nel             corrispondere i canoni di locazione, sia nel rilasciare l’immobile una volta cessato il proprio diritto di occupare i locali, verranno affrontati nei due casi seguenti (1.6 e 1.7). Tuttavia, anche in tali circostanze torna decisamente utile disporre di un testo contrattuale stilato correttamente, già solo per evitare di prestare il fianco ad eccezioni di carattere pretestuoso.

Locando ad uso abitativo, nel decidere se stipulare o meno un contratto a “canone concordato” (su cui il capitolo 3 di questo libro), bisogna soppesare bene la convenienza della scelta, valutando con attenzione l’effettiva portata del beneficio riconducibile alla riduzione della pressione fiscale. In effetti, è riduttivo sommare quest’ultimo all’ammontare del canone percepibile in base agli accordi raggiunti fra le parti sociali, per poi confrontare il risultato con l’utile percepibile mediante una locazione a “canone libero”, dedotta la fiscalità. Vi sono anche altri elementi da considerare: la rinuncia alla libertà contrattuale, che già da sola potrebbe consentire di recuperare lo svantaggio, mediante pattuizioni che attribuiscono al conduttore il dovere di farsi carico non solo dei “piccoli” interventi di manutenzione (art.1576 c.c., su cui anche il caso 5.12); la circostanza che per il conduttore rappresenta un forte incentivo, a rimanere nell’immobile locato dopo la scadenza, il fatto di disporre di un alloggio a canone inferiore al valore di mercato; il rischio di liti legate alla misura del canone “concordato”, magari inizialmente quantificato attestandolo troppo vicino ai massimali applicabili, siccome il conduttore ha sempre la facoltà di chiederne la revisione in sede giudiziaria nonché di ottenere la ripetizione dell’eventuale indebito (art.13 della legge 431/1988); il rischio di vedere accertato un nesso di pertinenzialità tra alloggio ed eventuale box, anche se locati con contratti separati, con conseguente possibile perdita del canone pattuito per il box stesso (caso 8.1).

Qualora insorga comunque una lite, è solitamente auspicabile l’apertura di una trattativa per tentare di dirimerla, prima che sfoci in una controversia giudiziaria. In tali circostanze, potrebbe risultare particolarmente utile ricorrere ai servizi di conciliazione offerti da terzi neutrali rispetto a ciascuna delle parti, i quali (come si descriverà nel capitolo 10 di questo libro) rappresentano un nuovo valido strumento per aiutare le parti a definire loro stesse i termini di una transazione, con cui comporre la controversia.

Infine, sussistono apposite polizze assicurative per “sterilizzare” i costi di assistenza legale, nell’ipotesi in cui la lite sfocia in un procedimento contenzioso.

 

 

In conclusione:

 

 

Il contenzioso può essere ridotto ovvero affrontato con maggiori probabilità di successo redigendo – in modo chiaro, preciso e ben coordinato – il testo del contratto di locazione, rispettando i limiti posti dalle norme di legge aventi natura imperativa.

Una volta insorta una controversia, per riuscire a definirla in modo amichevole appare utile il ricorso a nuovi servizi di conciliazione offerti da terzi neutrali rispetto a ciascuna delle parti (su cui il capitolo 10 di questo libro).

 

 

Clausola contrattuale:

 

“Il locatore ha diritto di risolvere anticipatamente il contratto, per fatto e colpa del conduttore ai sensi dell’art.1456 c.c., in caso di violazione anche di una sola delle seguenti disposizioni: ……………………………………………”