In assenza di apposite pattuizioni contrattuali, volte a obbligare specificamente il locatore in proposito, la risposta è senz’altro negativa, secondo un orientamento consolidato nel tempo.
Tale principio vige anche con riferimento a quelle caratteristiche dell’immobile che, al momento della stipulazione del contratto, rendono evidente l’inidoneità del locale agli usi cui il conduttore intende destinarlo: in tal senso, anche la sentenza resa dalla Cassazione il 1 dicembre 2009, n.25278.
In altre parole: seppure le parti pattuiscono che il locale locato debba essere destinato ad uno specifico uso e, alla luce di tale circostanza, l’immobile risulta manifestamente inidoneo all’uso previsto nel contratto, non compete comunque al locatore intervenire per eliminare simile ostacolo al godimento dell’immobile da parte del conduttore. E’ invece quest’ultimo il soggetto tenuto a farsi carico della situazione.
Per la Suprema Corte, ciò discende dalla condotta tenuta dallo stesso conduttore al momento della conclusione del contratto: “qualora il conduttore, all’atto della stipulazione del contratto di locazione, non abbia denunziato i difetti della cosa da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunziato a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna. Ne consegue che, in questo caso, egli non può chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, ne’ il risarcimento del danno o l’esatto adempimento, ne’ avvalersi dell’eccezione di cui all’art. 1460 c.c. (v. anche Cass. 7.3.2001 n. 3341). E’, quindi, rimessa alla diligenza del conduttore la constatazione dei detti vizi, ed all’autonomia delle parti la valutazione dei vizi che non rendono impossibile il godimento del bene”.
Per la Cassazione, tale principio giuridico trova suffragio anche sotto il profilo economico, siccome “non si può, infatti, in via generale, escludere che il conduttore ritenga di realizzare i suoi interessi assumendosi il rischio economico dell’eventuale riduzione dell’uso pattuito, ovvero accollandosi l’onere delle spese necessarie per adeguare l’immobile locato all’uso convenuto, in cambio di un canone inferiore rispetto a quello richiesto in condizioni di perfetta idoneità del bene al predetto uso (v. anche Cass. 31.3.2008 n. 8303)”.
La sentenza in esame ribadisce altresì un altro principio consolidato: salvo patto contrario, non e’ onere del locatore ottenere le eventuali autorizzazioni amministrative necessarie per l’uso del bene locato, anche qualora nel contratto venga imposto di adibirlo ad un uso specifico.
Osserva infatti la Cassazione: “la destinazione particolare dell’immobile locato, tale da richiedere che l’immobile stesso sia dotato di precise caratteristiche e che ottenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell’obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell’immobile in relazione all’uso convenuto soltanto se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo, in questo caso, sufficiente la mera enunciazione, nel contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l’attestazione del riconoscimento della idoneità dell’immobile da parte del conduttore (v. anche 8.6.2007 n. 13395)”.
Ciò nonostante, anche al fine di prevenire l’insorgere di equivoci, comunque forieri di pregiudicare le buone relazioni tra parti, è bene che nel contratto di locazione la situazione venga disciplinata. Ragioni di chiarezza spiegano dunque perché, nonostante l’esistenza di detto orientamento nella giurisprudenza della Suprema Corte, i contratti di locazione solitamente contengono la seguente utile clausola: “Il conduttore dichiara che i locali locati sono da lui ritenuti idonei all’attività intrapresa e, impegnandosi a richiedere presso i competenti organi (quali ASL, VV.FF., Comune, etc..) la licenza ad esercire e tutti gli altri permessi del caso ove necessario, solleva il locatore da ogni responsabilità al riguardo. Resta inteso tra le parti che l’eventuale inidoneità presente o futura dei locali all’esercizio dell’attività cui il conduttore intende adibirli, a causa dell’eventuale mancanza di requisiti all’uopo richiesti dalla pubblica autorità, non può ingenerare per il locatore l’obbligo di operare modificazioni o trasformazioni dei locali che non siano state poste a suo carico con il presente contratto”.
La prudenza è invece opportuna per quelle caratteristiche che rischiano di pregiudicare la sicurezza dei locali, a prescindere dallo specifico uso cui il conduttore voglia destinarli. E’ il caso dell’impianto elettrico fuori norma. Se sussistono, onde evitare rischi all’incolumità personale e, di riflesso, possibili implicazioni sul piano penale, delle due l’una.
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O il locatore provvede a consegnare un immobile sicuro, su cui il conduttore potrà poi intervenire per adeguarlo alle proprie esigenze, sostenendo le relative spese.
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Ovvero, se le parti ritengono di porre l’onere di adeguamento a carico del conduttore, magari perché più logico ed economico in considerazione degli interventi di trasformazione da lui programmati, simili difetti vanno specificamente individuati nel contratto stesso, ponendo altresì il divieto al conduttore di usare l’immobile, sino a quando egli non li abbia eliminati a proprie spese.
Avv. Ermenegildo Mario Appiano