Da un canto, l’art. 73 di tale decreto legislativo sopprime effettivamente il ruolo degli agenti immobiliari, sino a oggi previsto dall’art. 2 della legge 3 febbraio 1989, n. 39. Ruolo che veniva gestito dalla Camera di Commercio. Dall’altro, però, resta in vigore la restante parte della legge in questione.
Per esercitare la loro attività, gli agenti immobiliari si vedono adesso tenuti ad iscriversi presso i registri comunque tenuti dalla Camera di Commercio.
La nuova disciplina, inoltre, prevede sì che l’attività degli agenti immobiliari è ora “soggetta a dichiarazione di inizio di attività, da presentare alla Camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura per il tramite dello sportello unico del comune competente per territorio ai sensi dell'articolo 19, comma 2, primo periodo, della legge 7 agosto 1990, n. 241, corredata delle autocertificazioni e delle certificazioni attestanti il possesso dei requisiti prescritti”.
Tuttavia, come si evince dal tenore della disposizione appena richiamata, per poter legittimamente presentare la dichiarazione di inizio di attività, è necessario disporre dei requisiti di legge (e cioè quelli fissati proprio dalla legge 3 febbraio 1989, n. 39). Cosa che deve essere verificata dalla Camera di Commercio stessa, nel momento in cui si accinge a procedere all’iscrizione richiesta.
Solo se tale controllo da esito positivo, la Camera provvede all’iscrizione nel registro delle imprese, se l'attività è svolta in forma di impresa, oppure in un’apposita sezione del repertorio delle notizie economiche e amministrative (REA)
Cambia dunque la forma, ma non la sostanza: ciò è confermato anche dall’ultimo comma del citato art.73, secondo cui “ad ogni effetto di legge, i richiami al ruolo contenuti nella legge 3 febbraio 1989, n. 39, si intendono riferiti alle iscrizioni previste dal presente articolo nel registro delle imprese o nel repertorio delle notizie economiche e amministrative (REA)”.
Partita chiusa?
Forse no, poiché la questione potrebbe spostarsi in futuro sui requisiti fissati dalla legge 39/1989 per l’accesso alla professione di agente immobiliare, che a tutt’oggi presenta alcuni nodi irrisolti.
Uno dei essi, forse tra i più spinosi, è l’accesso a detta professione mediante il tirocinio. In tale ottica, allora, è forse necessaria una riflessione. A tutt’oggi, sul piano giuridico l’attività caratterizzante la mediazione immobiliare si incentra e si esaurisce nel mettere il relazione due parti, in modo tale da consentire loro la conclusione di un affare. Ciò riflette correttamente il nucleo essenziale di tale professione, individuandone così la prestazione caratteristica, che va a connotarla sin dall’epoca dei sensali.
Tuttavia, nei nostri giorni, accanto a detta prestazione “storica” – che esclude dunque ogni attività di natura tecnico/giuridica – gli agenti immobiliari usano prestare ai propri clienti una gamma di prestazioni accessorie aventi proprio detta natura, ritenute come un elemento qualificante sul piano professionale e concorrenziale.
Peraltro, siffatta ulteriore attività risulta solitamente utile a agevolare non tanto la stipulazione del contratto preliminare di compravendita, ma la conclusione dell’atto definitivo: si colloca cioè in un momento a valle rispetto a quello in cui matura solitamente il diritto alla provvigione, per effetto dei rapporti contrattuali stipulati tra l’agente immobiliare e i propri clienti. Ciò nonostante, le prestazioni accessorie in questione – che risultano di notevole interesse per i clienti/consumatori – vengono eseguite in assenza di un obbligo giuridico a carico degli agenti immobiliari.
Di conseguenza, se questa è la situazione, forse sarebbe utile tenerne conto nel momento in cui si riflette sul futuro di tale professione e sulle modalità di accesso, tirocinio compreso.
In difetto, non potrebbe escludersi la necessità di risolvere i nodi in questione secondo un’ottica liberalizzatrice, non sussistendo forse ragioni per imporre restrizioni, che andrebbero a discapito del mercato.
Per contro, è proprio l’esigenza di tutelare il consumatore a giustificare una regolamentazione più restrittiva dell’accesso alle professioni, che deve però poi trovare adeguato riscontro negli obblighi a carico dei professionisti stessi. Nella fattispecie, però, si andrebbe semplicemente a rendere obbligatorie alcune attività, che spesso già vengono prestate spontaneamente.
Avv. Ermenegildo Mario Appiano